İMAR BARIŞI KAPSAMI NELERDİR , KİMLER NASIL BAŞVURMALIDIR ?

İMAR BARIŞ kapsamı nelerdir , kimler nasıl başvurmalıdır gibi merak edilen konularda bildiklerimi sizlerle paylaşmak istiyorum.

sevil elgün

Sosyal medyamda yaptığım anket sonucuna göre bu konunun çok merak edildiğini farkettim.Konuyla ilgili daha kapsamlı ve güncel açıklamaları bulacağınız adres için tıklayın 
Öncelikle imar barışı derken ne kastedilmektedir buna biraz değineyim. İmar Mevzuatına ve/veya Ruhsatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ve ruhsatlaştırılması işlemidir.Böylece bu tür yapılara yasallık kazandırılacaktır.Amaç yıllardır süregelen vatandaş ve belediye arasındaki imar kaynaklı sorunlar sebebiyle mahkemelerde oluşan dava ve dosya fazlalığını azaltmak olduğu gibi imara aykırı yapıların yıkım kararlarını uygularken bir çok sorunla karşılaşan devlet , bu sorunada çözüm getirmek istemekte.Ayrıca , genelde dar gelirli kişilerin oturduğu bu ruhsatsız yapılarda , elektrik / su vb yaşamı kolaylaştıran gereklilikler yasal yoldan sağlanamadığı için  kaçak kullanımda bulunduklarından , devlete ekstra yük de oluşturmaktaydılar.Üstelik ticari mülk statüsündeki ruhsatsız yapılar teminat kabul edilmediğinden vatandaş büyük sorun yaşamaktaydı.Bu sorunların çözümü için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yaklaşık 1 yıllık çalışma sonucu bir uzlaşma metodu geliştirdi.Buna göre ; 31 Aralık 2017 tarihinden önceki ruhsatsız veya ruhsat eklentisinde eksikliği olan , istisnai yapılar hariç ,tüm yapılar İMAR BARIŞI KAPSAMI' na alındı.İstisna olan durum ise Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ,Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu tarihi alanda belirlenen yerler ile başkasına ait taşınmazlar üzerine yapılan yapılar ve hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli araziler  kapsam dışındadır ve buralara yapı ruhsatı verilmesi söz konusu değildir.
Buradan dikkat çekmek istediğim bir husus var yalnız..ruhsatsız yapılar kayıt altına alınıp ruhsatlaştırılacaktır ancak deprem yönetmeliğine uygunluğu maliklerin sorumluluğunda olacaktır.
Bir diğer dip notumda hazine taşınmazı üzerindeki yapılar "sosyal donatı için tahsisli " değilse yapı kayıt belgesi alabileceğidir. 2B kapsamındaki taşınmaz üzerine yapılan yapı için de Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir.Bu türdeki yerler yapı kayıt belgesini aldıktan sonra talepleri doğrultusunda Bakanlık tarafından rayiç bedel ile hak sahiplerine satılacaktır.

Merak edilen bir diğer konu da bu yapılar artık teminat gösterilebilecek mi / Üzerlerinden kredilendirme yapılabilecek mi  hususudur.Şunu söyleyerek içinizi rahatlatmak isterim EVET kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabileceği için barış sonrası yapılar ekonomik değer kazanmış olacaktır.Ancak imar barış sonrası kat mülkiyetine geçiş için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin hepsinin muvafakat vermesi ve var ise park , yol , bahçe gibi alanların terk edilmesi gerekmekte , sonrasında yapı kayıt belgesi kadar ödenen bedelin tekrar ödenmesi sonucu artık tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti yapılmış olacaktır.Böylece işin vergisel boyutu da değişecek ve arsa vasfından alınan vergi artık yapı vasfından alınmaya başlayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağını da belirteyim..
Ve bir müjde :) İmar Barışından önce alınmış olan yıkım kararı ile idari para cezası olanlar da İmar Barışından yararlanabilecek ve yıkım kararı ile para cezası iptal edilecektir.Üstelik Mahkeme Kararı ile ruhsatı iptal edilen yerler de bu barış kapsamında yapı kayıt belge başvurusu yapabilecekler.


Şimdiye kadar İmar Barışının Kapsamından ve kimlerin yararlanacağından bahsettim.Artık birazda nasıl başvurulacağı konusuna değineyim 😊
Resmi işlemlerin hemen hepsinde olduğu gibi burada da kişilerin beyanı esas alınacak.Başvuru için e-devlet sisteminden yararlanılacağı gibi Alo181 aranarak da  başvuru ve sonucu öğrenilebilecek.Başvuracak kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilir.Tüzel kişiliklerde firma yetkilisi kendi tc kimlik numarası ile başvuru yapabilecek.Çok malikli yapılarda tek kişinin başvuru yapması ve dış kapı numarasını belirtmesi yeterli olacak ancak çok bloklu yerden bahsediyorsak her bir bina için ayrı ayrı başvuru yapılması daha doğrudur.
İmar Barışı için başvurular başlamış olup 31.10.2018 tarihine kadar devam edecektir.Yapı Kayıt Belgesine Başvuru sonrası ödenmesi gerek bedel 31.12.2018 tarihine kadar ödenmelidir.Gerekli görülmesi durumunda sürenin 1 yıl daha uzatılması söz konusu olabilecek.Ödenmesi gereken bedel şu şekilde hesaplanmaktadır ; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyetinin toplamı üzerinden konutlarda %3 ü ticarilerde %5 i alınarak yapılacaktır.Bina değeri hesaplanırken yıpranma payı düşülmeyecektir.Hesaplanan bedeli ödeme yöntemi ise tek seferde nakit olaraktır.Hisseli yapılarda başvuruyu yapan malik ödemeyi de yapacaktır diğer maliklerden paranın tahsili kişinin sorumluluğundadır.
Başvurular için gerekenler öncelikle bir e- devlet şifresi (ptt den alınıyor) ve geçerli bir mail adresidir :) Sonrasında yanınızda bulundurmanız gerekenler tapu var ise ada/parsel bilgisi , jpg / jpeg ya da png formatında yapının ve imar mevzuatına aykırılığın fotoğrafı ve belediyeden alacağınız emlak vergi brim değeri... Bilgisayar başına geçtiğinizde sistem size şunları soracaktır ; telefon numaranızı ,mail adresinizi , ilgili yapının adresini, ada/parsel bilgilerini, kaç katlı yapı olduğunu, konut ve işyeri sayısını, imar mevzuatına aykırılık sebebini toplam m2 sini , vergi brim değerini,beyan ettiğiniz alanı en son aşamada foto yüklemesi yapacaksınız.Tüm bilgileri doğru girmeniz sisn menfaatinizedir çünkü bu bilgilerin doğruluğu araştırılacaktır ve yanlış  ya da eksik beyan vermeniz durumunda başvurunuz reddedilebilir.

Umarım ankete katılan sevgili takipçilerimin soru işartelerini aydınlatabilmişimdir.
Eğer sizinde yazmamı istediğiniz bir konu var ise lütfen bana ulaşıp bildirin , bu yazının altına mesaj bıraktığınızda okuyacağımdan emin olabilirsiniz :)

Sevgi ve saygılarımla
SEVİL ŞENSES ELGÜN

YENİ YÖNETMELİĞE GÖRE EMLAKÇILIK

Herkese Merhaba,

Bir önceki yazımda söz verdiğim üzere Resmi Gazetede yayınlanan TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK' e göre biz gayrimenkul sektöründe çalışan emlakcıların şekillenmiş olan çalışma yöntemlerinden bahsedeceğim.

Öncesinde şunu belirtmek istiyorum sektörde kurumsal firmada yer alıyorsanız ya da kurumsal firmada çalışıp sonrasında kendi şahıs firmanız ile yola devam etmiş iseniz yeni yönetmelikle çalışma hayatınızda zorlanmayacaksınız , eğer sektöre yeni giriş yapacaksanız temelinizi yönetmeliğe göre belirleyecek olduğunuz için sizde zorluk yaşamayacaksınızdır ne var ki  meslekte ( biraz argo olacak ama tabirler bu şekilde olduğu için yazıyorum ) "tarla faresi" ya da "ayakçı" veyahut "otlakçı" olarak var olmuş iseniz sizin işiniz çok zor olacaktır.Çünkü çıkmasını yıllardır beklediğimiz 'YASAMIZ' mesleğimize saygınlık kazandırmak için bu şekilde çalışanları sektör dışına itmek içindir.
Mesleğe itibar kazandırmak için atılan tüm adımları desteklediğimi belirtmek istiyorum..Şimdilik Yönetmelik ile düzenlemelerin başlamış olduğunu görmek sevindirici elbet ancak daha altı çizilecek çok unsur olduğunu da düşündüğümü belirteyim :)

Yönetmelik ile şekillenen meslekteki çalışma prensiplerini anlatmaya başlamadan önce sektör çalışanlarını gruplandırmak gerektiğini söylemeliyim.Çünkü ofis sahibi / broker / şube müdürü etiketiyle çalışanlar ile seviye 5 / seviye 4 gibi emlak pazarlama işiyle uğraşanlar kategorize edilmiş durumda..Ofis Sahibinin ruhsat alabilmesi için izlemesi gereken yolu bir önceki yazımda "EMLAK OFİSİ AÇMAK" başlığında bulabilirsiniz. Sektörde ofis açmak istemeyip var olan ofislerle yola devam etmek isteyenlerden de olabilirisiniz.Bu durumda  yine de mesleki yeterlilik belgenizin olması gerekir.Tanımsal olarak ;  işletmede pazarlama ve satış personeli çalıştırılan kişiler Seviye 4 (emlak danışmanı ) ve Seviye 5 (sorumlu emlak danışmanı)  olarak geçmekte..
Bu tabirlerle ilgili ilerde daha detaylı bilgiler aktaracağımı burada parantez açarak değindiğimi belirteyim ve şimdi faaliyetlerimize ilişkin hükümlere değineyim

Öncelikle Emlakçının hizmetleri ve uyacağı ilkeler özetle şunlardır ;

• tapu kütüğüne kayıt olsun olmasın taşınmaz alım/satım/kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak
• konuya ilişkin taşınmazla ilgili inceleme/araştırma ve raporlama yapmak
• taşınmaz rayiç satış ya da kira bedeli hakkında iş sahibine bilgi vermek 
• tapu işlemlerine aracılık etmek
• alıcı veya kiracı ile sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek taşınmazın tamir/bakım işlemlerinde ilgili süreçten iş sahibine bilgi vermek
• taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek
• taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yönetmek 
• hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunmamak
• alım/satım/kiralama konusunda tercihleri etkileyecek hususları gizleyemez
• hizmet verirken tehdit ya da taciz edici ve yasa dışı davranışlarda bulunamaz
• hizmet verdiği kişilere imzalatacağı belgeleri okumaları için süre vermek ve hükümleri açıklamak
• sözleşme feshi durumunda ertesi gün pazarlama faaliyetlerine son vermek
• aldığı her teklifi en kısa sürede karşı tarafa iletmek
• yetkilendirme sözleşmesi ve bu kapsamda düzenlenen diğer tüm belgeleri 5 yıl süreyle saklamak

Şimdide çalışma hayatında bulundurmamız gereken evraklardan bahsedeyim.

Öncelikle taşınmaz mülkü pazarlayabilmemiz için yetkilendirildiğimizi gösteren belge ile işe başlıyoruz :) yönetmelikte buna "yetkilendirme sözleşmesi" denilmiş.Ben daha çok "yetki belgesi" olarak bahsediyordum.Bu sözleşmede mülke ait / mülk sahibine ait  ve emlak danışmanına ait bilgiler yer alır (eğer ofis sahibi değil de ofise bağlı çalışıyorsanız ofisin lisans numarası mutlaka sözleşmede yer almalı). Yetkilendirme süresi 3 ayı geçmemek koşuluyla belirtilmeli ve eğer süre sonunda herhangi bir fesih olmazsa sözleşme kendini aynı süre ve koşulda tekrarlar.Hizmet bedeli belirtilmeli.işletme aradan çıkartılıp başka bir şekilde satışın veya kiralamanın gerçekleşmesi durumundaki cezai müeyyide belirtilmeli.

Sonrasında portföyümüzü pazarlamaya başlıyoruz ve 'yer gösterme ' yapmamız gerekmekte :) Bu durumda "taşınmaz gösterme belgesi" düzenlemeliyiz.Yönetmelikte bu konu da madde madde açıklanmakta ve taşınmaza ait bilgiler ile emlakçının bilgileri ve kiralama ya da alım işlemin gerçekleşmesi durumundaki hizmet bedelinin belirtilmesi gerekmekte.(not düşeyim yer gösterme için ücret talep edilemez ancak işletmenin bulunduğu ilçe dışında ise mekan ulaşım masrafları talep edilebilir)

Bu adımdan sonraki yolumuz alım/ satım ise buna yönelik kiralama ise ona yönelik aracılık sözleşmesini düzenlemektir.Eğer alım / satım aracılık sözleşmesi düzenleyeceksek emlakçıya ait / mülk sahibine ait ve alıcıya ait tüm bilgiler ile mülke ait bilgiler ve alım/satım bedeli ve ne şekilde ödeneceği , sözleşmeden cayılması durumundaki cezai müeyyide (işlem sonuçlanmış olsaydı olması gereken hizmet bedelini aşmamak koşuluyla) , hizmet bedelinin tarafların nasıl ödeyeceği hususu(yeni yönetmeliğe göre hizmet bedeli toplamda %4 + KDV ),tapu harç ve döner sermayenin nasıl ödeneceği hususu , uyuşmazlık durumunda hangi mahkemeye başvurulacağı hususu açıkça bu sözleşmede belirtilmeli.Eğer kiralama sözleşmesi yapacaksak , yine emlakçıya / kiracıya ve iş sahibine ait tüm bilgiler ,taşınmaza ait tüm bilgiler / kira bedeli - ödeme şekli - kira yıllık artış oranı /cayma durumundaki  cezai müeyyide / hizmet bedeli(yeni yönetmeliğe göre 1 aylık kira bedeli + KDV) ve paylaşım şekli (yeni yönetmelik ile kiralamalarda artık kiracı ve iş sahibi aksi kararlaştırılmamışsa eşit şekilde birlikte hizmet bedelinden sorumlu ) / uyuşmazlık durumundaki ilgili mahkeme .

Eğer başka bir emlak ofisi ile iş yapmış iseniz buradaki sözleşme de yönetmelikte belirlenmiş durumda "hizmet ortaklığı sözleşmesi" olarak adlansırılmış durumda.iki tarafın bilgileri / sözleşme konusu / hizmet bedelinin paylaşım şekli / tarafların hak ve yükümlülükleri  belirtilmelidir.Buradaki detay ise iş sahibine bu konuyla ilgili 2 iş günü içinde bilgi verilecek olmasıdır.

Yazımın başında da söylediğim gibi eğer kurumsalda çalışmış ya da halen çalışmakta iseniz bu sözleşmelere yabancı değilsinizdir.Aradaki tek fark 3 ay içinde oluşturulacak BİLGİ SİSTEMİne kayıt olup ruhsat işimizi halledince alacağımız lisans numaramızı her sözleşmeye ekleyecek olmamızdır.

Hepimize iş açıklığı diliyorum ve yeni yönetmeliği merak edenler resmi gazetede bulabilirler diyorum:)

saygılarımla...

EMLAK OFİSİ AÇMAK

Merhaba,
5 Haziran 2018 tarih itibariyle Resmi Gazete'de yürürlüğe giren TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK gereği emlak ofislerinin çalışma prensiplerinde düzenlemeye gidilmiştir.
Buna göre emlak ofisi açmak için belirli şartları yerine getirmiş olmak gerekmekte , hali hazırda mesleğini devam ettirmekte olanlar eğer eksik şartları varsa bunu tamamlamaları için verilen sürede eksikliklerini gidermeleri gerekmekte..
Düşük maliyetle çalışıp yüksek kar elde etmek isteyen hemen herkesin sektöre ilgisi büyüktür.
Bu nedenle "bir ev gösteriyor dünya para alıyor" diye kızıgınlıkla söylenen söz gibi dursa da aslında içten içe imrenenler bu şekilde yaklaşıyor olaya.Çünkü kendilerine göre binbir güçlükle ve çileyle kazandıkları parayı alt tarafı bir ev alırken emlakçıya veriyorlar :)
Emlakçı olmak isteyenler genellikle buna benzer bir düşünceyle giriyorlar aslında mesleğe..Bi yer açayım eş dost üzerinden bi yer gelir zaten onu satar köşeyi dönerim :) 2 satışa araba da alırım :)
Alt tarafı bi masa sandalye koycaz dükkana o da para tutmaz :)
Her cümlenin sonuna gülücük ikonu koyuyorum çünkü gerçekten de yazarken gülüyorum..Çünkü bu düşüncelerle yola çıkanların tek haklı oldukları yer düşük maliyetle ofis açabilecek olmaları , onun dışında bu meslekte başarılı olup adında söz ettiren başarılı bir gayrimenkul danışmanı olmak için gerçekten çok çalışması gerekmekte..Tek maliyetin masa / sandalye olmadığını görmesi kısa bir zaman almakta :)
Kendi işinin patronu olmak güzel bir duygu , bu meslekte bunu çokça hissedersiniz ama bu öyle bir iş ki aynı zamanda kendi işinizin pazarlamacısı, muhasebecisi , reklamcısı, stok kontrolcüsü , sosyal medya yöneticisi, sunum organizatörü , çaycısı , sekreteri , matbaacısı oluyorsunuz ve inanın bunları olursanız köşeyi dönecek paraları kazanabiliyorsunuz..Bir patron olarak siz , işçi olan size maaş ödeyemiyorsunuz ama her ay başka yerlere harcama yapıyorsunuz , eğer ofisiniz kira ise kira + stopaj + tabela vergisi + gelir vergisi + kdv+ internet ilan bedeli + gazete ilan bedeli + kartvizit bedeli + web site bedeli + kırtasiye gideri + muhasebeci bedeli şimdilik aklıma gelenler..
Emlakçılığı diğer mesleklerden ayıran şey bana göre satılacak ürünü almak için para harcamıyor olmak.SATILIK / KİRALIK PORTFÖY yapmak işin en kolay görünen ama en zor kısmı ve bunun için aslında tüm reklam maliyetlerine katlanıyoruz.ALICI olana yaptığımız hiç bir şey yok yer göstermenin dışında..
Emlak Ofisi Açmak isteyenlerin yazımı merakla okuduğunu ve hadi artık bahset dediğini duyar gibiyim :)
Sizi daha fazla sabırsızlandırmadan maddeleştireyim öyleyse.Aşağıda sayacaklarım işletmeye yetki verilmesinde aranan şartlardır..Bu şartları yerine getirenlerin başvuruları bilgi sistemi üzeinden yapılır ,7 gün içinde yerinde incelenir ve tüm şartları sağlayanlara 10 gün içinde yetki belgeleri verilir.Bu yetki belgesinin 5 yıl geçerlilik süresi olacaktır.

• bağımsız bölüm niteliğinde en az 30 m2 lik bir alan ve yanında çalıştıracağı her bir pazarlamacı için %20 kapasite arttırımı olmalı
•  içinde idari büro / kabul yeri / dosyalama için arşiv kısmı olmalı
• masa / dolap / koltuk vb malzemeler ile bilgisayar/ internet / telefon / tarayıcı gibi teknik donanımlara sahip olmalı
• meslek odasına kayıt olunmalı
• gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunmalı
• 18 yaşı doldurmuş olmalı
• en az lise mezunu olunmalı
• iflas etmemiş / ettiysede itibarını geri kazanmış olmalı
• konkordato ilan etmemiş olmalı
• ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmış olmak 
• hırsızlık/ terör/ dolandırıcılık/cinsel istismar/rüşvet/anayasal düzene karşı suçtan / casusluktan/zimmete para geçirme suçundan / ihaleye fesat karıştırma suçundan / vergi kaçakçılığından hüküm giymemiş olmalı
• mesleki yeterlilik belgesine sahip olmalı

Her bir işletme içinde temsil yetkilisinin (şube ise şube müsürünün) yetki belgesi almış olması yeterlidir yanında çalıştırdığı emlak sorumlularında bu şartları yerine getirmesi mecburi değildir , bunu da belirtmek isterim.
Sektöre yeni katılacak meslektaşlarıma kolaylıklar dilerim.
Yeni Yönetmeliğimiz hepimize hayırlı olsun.Bir sonra ki yazımda emlakçıların çalışma şekillerine nasıl bir uygulama getirildiğinden bahsedeceğim.
Yeni yazılarımda görüşmek üzere..

SEVİL ELGÜN

Ülkem

Merhaba
Gayrimenkul Sektöründe yaşananları kendi bakış açımla değerlendirmem gerekirse  faiz indirimi / tapu harç indirimi vb destekler piyasada beklenildiği gibi hareketlilik kazandırmadı.. Bunun en büyük sebebi finansal piyasa ve siyasi istikrarsızlık.. Hepimizin malumu yine secim sürecindeyiz.. Hemen hemen her yaz olduğu gibi..Bu sene ki değişiklik temmuz da değil haziranda olacak olması.. sınavı ertelenen öğrencilerin psikolojisini az çok tahmin edebiliyorum ( benim zamanımda sorular çalınmıştı ve sınav ertelenmişti 😀 )
Umarım motivasyonlarından birşey kaybetmeden güzel bir sınav atlatırlar.. ULKEM  içinde aynı şeyleri umuyorum..Bu seçim süreci piyasa aktörlerinden olan 'alıcı' ları bekletir durumda.." seçimlerden sonra ne olacak / bak şimdi Londra dan para da bulunmuş acaba dolar düşecek mi / du bakalım biraz daha geçsin önümüzü görelim öyle alırız kaçmıyor ya " gibi düşüncelere sahip..Satıcılar mı 😀 onlar da "ee banka faizleri düştü benim evimin fiyatı artar / dolar arttı benim evin de fiyatı arttı/ herşeye zam geldi bende evime zam yaptım/ secimden sonra faizler de artacak alan şimdi kâr da benim evim niye ucuza gitsin " gibi düşüncelere sahip..
işin ilginci bu alıcı ve satıcılar bırakın aynı ülkede yaşamayı komşular.. aynı haberleri izleyip aynı tereddütleri yaşıyorlar..
Ne yazık ki ülkemiz 'üretim' ile kalkınan bir ülke değil.. Dışa bağımlı haldeyiz..Bir çok imkanimizin olmasına rağmen ihracat yerine ithalat ile ayakta durmaya çalışıyoruz.. Şuan ülkemizde en lokomotif sektör ise inşaat.. yani gayrimenkul..ve durum az önce özetlemeye çalıştığım gibi..iç karartıcı bir tablo çizmek istemem ama ne yazık ki durum bu..Piyasa aktörlerinden olan 'alıcı ve satıcılar' hepimiziz..Akrabalarımız/komşularımız/biziz..ülkemizin içinde bulunduğu dar boğazı hep birlikte atlatır ve rahat bir nefes alırız umarım..
Saygılarımla..

EMLAK GÜNDEMİ

Merhaba,

Bir önceki yazımda vermiş olduğum sözü tutup her pazartesi yazı yazmaya başlayacağım ilk pazartesiden yeniden merhaba :) 

Geçen hafta neler yaşadığımızdan biraz bahsetmek istiyorum.

Geçtiğimiz  hafta ülkemiz ve gayrimenkul sektörü için hareketli ve beklenti yaratan türden geçti diyebilirim.Önce tapu harçlarında ve kdv oranında belirli süreli indirime gidildi, sonrasında bazı bankalarda konut kredi faiz indirimi gerçekleşti , devamında emlak konut ve toki bu indirimlere ek %20 indirime gitti..Seçim dönemi siyasilerin konuşmaları / mitingleri hareketli olan piyasaları daha da renklendiriyor ve hatta merakla beklediğimiz EMLAK YASASINDA sona gelindiğine dair açıklamalar yapıldı ve tabi yetmedi önce İMAR AFFI adıyla anılsa da sonrasında İMAR BARIŞI şeklinde düzeltilerek ana haberlerde her akşam içeriğini duyar olduk..özellikle de bu kapsamda İstanbul Boğazı çevresinin fiyatlarının artacağı çok konuşuldu.Çünkü imar barışı kapsamında istanbul boğazında 40 bin dönümlük alandan bahsediliyor.

Bitmedi :) Ramazan Zamları da çok konuşulan konulardan biri..

Vatandaşın gündeminde en yoğun banka kredileri olduğu için bu hafta bu konuyla ilgili yazmak istedim..Öncülüğünü Ziraat Bankası yaptı ve Halk Bankası ile devam etti ,böylece konut kredi faiz indirimi yoluna gidildi.

500 TL -500.000 TL arasındaki tutarlar için geçerli ve 10 yıllık süreyi kapsayan konut kredilerinde %0.98 ile kullandırım yapılacak.Vatandaşların merakla beklediği bu haber ile piyasalarda hareketlilik oldu..Hatta "seçim sonrası bu faiz oranını bulamayız , acele etmeliyiz ,alım yapalım" diyenlerin sayısı da hayli fazla. Piyasalardaki bu beklentiler ve sonucundaki hareketlilikler kısa sürede bulunacak çözüm şeklinde gibi geliyor bana..Hani lastiğe yama yapılır ya bir süre daha tökezlemeden idare edilsin diye, işte öyle..Tabi ki kısa vade için olumlu hareketler , en azından işe yarar çözümler ama ekonomik belirsizliği / istikrarsızlığı / dolar-euro kur adaletsizliğini yani krizi ortadan kaldıracak daha kökten ve uzun vadeli çözümlere ihtiyacımızın olduğunu düşünüyorum.Yani aracınızın lastiğindeki yama zamanla ,lastiğin içine hava da bassanız , işe yaramaz olur ya ,ülkemizin içinde durum bu diye düşünüyorum.Ülkemizin dar boğazdan geçtiği şu günler lastiği çevirebiliyoruz ama yama'nın son kullanım tarihine gelmeden de kalıcı çözüm bulmamız gerekiyor.Ekonominin baş çarklarından olan GAYRİMENKUL sektöründe özellikle konut alanında ki el değişmeleri mobilyadan mutfağa perdeden halıya bankadan sigortaya bir çok sektörü olumlu yönde etkiler durumda.Halkanın istikrarlı ve verimli çalışabilmesi için çarkların rahat dönmesi gerekir ve bir çarkı harekete geçirecek olan itici güç ise devlet desteği ile gelmiş durumda..Öncelik Tapu Harçlar Sonrası KDV indirimi (31 ekim 2018 sonuna kadar) derken şimdi de Banka kredileri indirimi...Bu durum piyasadaki satıcı ve alıcıları motive etmiş durumda ve bu gerçekten olumlu bir gelişme , ama benim şahsi olarak tedirginliğim yama olmadan kesin çözümlerle ilerlemekten yana..

Saygılarımla

SEVİL ELGÜN

Yine Yeni Yeniden

Yeniden Merhaba...
Yine hayli zaman geçmiş blog yazmamalı.. oysa yazmayı seviyorum  ve her defasında artık düzenli yazacağım diyorum ama bir şekilde önceliğim hep farklı şeyler oluyor demek ki...Bunun için üzülüyorum aslında..Bugün pazartesi ve her pazartesi blog yazma günüm olsun .böylece sizlerde bilirsiniz her pazartesi yazacagimi..Sanırım bazen niyetlerimizi düşünce yerine söze dökmeliyiz ki yaptırım hissedelim üzerimizde...Neticede 'söz'lesmek önemlidir  😀
Geçen zamanda neler yaptığımı anlatayım ; öncelikle ve en önemlisi ofis değiştirdim..Yine emlak sektöründeyim ama bu kez yoluma #startkeyaltunsu ofisinde devam ediyorum..Eskidji bünyesinden ayrılırken aslında bir insaat firmasının satış ofisine geçmekti niyetim, çünkü günümüzde 1.el konutların satış oranının daha yüksek olduğunu düşünüyorum ve müteahhitlerle bana pek uygun gelmiyor.Aslinda sıkıntı müteahhitler değil alıcı müşteri kitlesi..çünkü o projeyi ona anlatan ve içselleştiren siz olmanıza rağmen muteahhitle bir şekilde temas kurup (akrabasi uzerinden tanışıklık kurmak gibi ) sizi aradan çıkartarak gösterdiğiniz daireyi değilde misal 2 alt katını alarak kendince az paraya mal ediyor evi..Bu nedenle ve birinci el konut piyasasında var olma isteğimle bir projeye geçtim.. Ama tam bir kabustu 😁 Ofiste durup müşteri beklemek / mesai saatini hesaplamak / şimdikine göre düşük gelirle hareket etmek ve en acısı yazın tatil yapamayacak olmak 😀 Hiç bana göre değil dedim.. Olması gerekeni yapmak sizi mutsuz ediyorsa o zaten olması gereken degildir diye düşünüyorum..Mesleğinizde 2.el piyasasında ilerlemek sanırım daha doğru.. en azından benim için 😎
Bu süreçte benim için bir diğer önemli konuda kardeşimi vatani görevi için uğurlamış olmaktı.. Aramızda 14/15 yaş fark var..kendisine "oğlum " diye hitap ederdim.Artik koca adam sanırım ismiyle seslenmek daha doğru olacak 😃 ilk gecesini nasıl geçirdiğini merak ediyorum henüz beni aramadı..Hakli olarak annem ile ilk görüşmesini yaptı 🙄 Kısa ama anlamlı "ben iyiyim " ☺
Haftaya Pazartesi Görüşmek Üzere 😀

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER NEYE GÖRE NASIL BEYANNAME VERECEKTİR

sevil ile emlak bloğu

Kira geliri elde edenler neye göre nasıl beyanname verecektir ??? Merak edilen bu konuyu aydınlatmak üzere bu yazımı yazıyorum.

Bilindiği üzere artık internet ortamında vergi beyannamemizi online olarak doldurabiliyoruz.Bir takvim yılı içerisinde mülkümüzü kiraya vermemiz durumunda gelir elde ettiğimiz için vergimizi ödemekle yükümlüyüz..Ne kadar vergi ödeyeceğimizi ise beyanımız belirliyor.ANCAK elde edilen kira bedelinde istisnalarımız olabiliyor..

Öncelikle değinmek istediğim konu ,vergide hazır beyan sistemi 1 mart 2016 da başladı.. www.gib.gov.tr adresinden beyanname verebiliyoruz.Hatta sisteme tc kimlik numaranız dışında sorulan şahsınıza yönelik soruları yanıtlayıp giriş yaptığınızda kira gelir rakamınıza göre beyanname verip veremeyeceğinizle ilgili teste de ulaşabiliyorsunuz..Sistemi kullanabilmeniz için bilgisayarınızda  JRE1.4 programının kurulu olması gerekmektedir.Kanuni verilme süresi geçmiş bulunan beyannameler ile pişmanlık talebi içeren beyannameleri de elektronik ortamda verebilmektesiniz.(ÖNEMLİ HATIRLATMA süresi geçmiş veya hiç verilmemiş beyannamenizi siz vermeden önce vergi dairesi tespit ederse , vergi dairesi tarafından cezalı tarhiyat yapılır.)
Kira beyannamesi 1-25 mart tarihleri arasında verilmektedir ve vergi ödeme dönemi 1.taksit 31 mart 2.taksit 31 temmuz aksamına kadar ödenmelidir.Aksi halde gecikme zammı uygulaması yapılmaktadır.Ödeme yöntemi olarak yine aynı internet adresinden yararlanabiliyorsunuz ister buradan kredi kartınız ile ödeme yapın yada isterseniz banka yoluyla ödemeyi tercih edin..karar sizin.

kira beyannamesi vermeyen ya da eksik beyanda bulunan mükelleflerden ödemeleri gereken vergiler cezalı olarak tahsil edilmektedir ve konut kira geliri istisnasından yararlanma haklarını da kaybetmektedirler.bu nedenle beyannamenizi doldururken dürüst olmanızı tavsiye ederim.

kira gelirine konu olan mal ve haklar ile ilgili GELİR VERGİSİ KANUNU ( G.V.K) 70.MADDE 'de açıklama yapılmıştır..Bu başka bir blog yazısının konusu olduğundan burada değinmek istemiyorum.

Kira bedeli nakden tahsil edilmesi durumlarını örneklerle açıklamak uygundur diye düşünüyorum..

örnek 1 ) 2014 - 2015 - 2016 yıllarına ait kira bedelleri topluca 2017 de tahsil edilmişse bu 2017 nin kira geliri olarak kabul edilir ve buna göre beyanname düzenlenir.

örnek 2 ) 2014 - 2015 - 2016 yıllarının kira bedelleri topluca 2014 yılında alınmış ise her yıla ait kira geliri olarak kabul edilir ve ilgili yılda beyannamesi verilir.

örnek 3) döviz cinsinden kira geliri elde edilmesi durumunda tahsilatın yapıldğı tarihteki TCMB döviz ALIŞ  kuru esas alınarak beyanname verilir.

kira gelirinden istisna konusuna değineyim birazda..
mesken kira geliri elde edenler için ,
2017 yılında konutlardan elde edilen toplam kira bedeli 3.900 tl üzerinde ise beyanname verilmek zorundadır.Ancak istisna tutarı vergiye tabi değildir.Bu tutardan sadece mesken geliri elde edenler yaralanabilmektedir.Bu istisna tek bir mesken için uygulanacak olup birden fazla mesken kirası elde edenler için İSTİSNA , kira gelir toplamlarına sadece 1 defa uygulanır.1 konuta birden fazla kişinin ortak olması durumlarında ise her bir ortağa istisna tutarı ayrı ayrı uygulanır.Mesken geliri ile birlikte ticari , zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar bu istisnadan yararlanamazlar.Ayrıca beyan gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret,menkul sermaye iradı,gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iradların toplamı 110.000 tl ve üzerinde ise 3900 tl lik istisna tutarından yararlanılamaz.
Mesken geliri elde edenler beyanname verirken GERÇEK veya GÖTÜRÜ  gider yöntemlerini seçeceklerdir.Burada dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemini seçemezler.
Götürü gider yöntemini seçenler , kira gelirlerinden istisna oranı düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
Gerçek gider yöntemini seçenler ; 1)sahip olduğu konutu kiraya verip kendisi de başka bir yerde kirada oturuyorsa( konut veya lojman) 2017 yılı içinde ödediği kira bedelini gider olarak gösterebilir.2) sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerin borç ödemelerinin faiz kısmını gider olarak gösterebilirler.3) sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap değerinin %5 i oranında gider gösterilir.4) bu yöntemi seçenler yaptıkları giderle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve gerektiğinde ibraz etmek zorundadır.
işyeri kira geliri elde edenler ;
2017 yılında sadece işyeri kirasından gelir elde edenler toplamda 30.000 tl elde etmiş ise beyanname vermek zorundadır.İşyeri kirası dışında ticari , zirai ve mesleki kazancından dolayı mükellef olanlar bu sistemden yaralanamazlar.Bir iş yerine birden fazla kişinin ortak olması halinde işyerinden elde edilen kira gelirinden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 34.000 tl yi aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.İşyeri kira geliri elde edenler gerçek veya götürü gider yöntemlerini seçebilirler ancak dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçen 2 yıl geçmeden bunu değiştiremezler.Götürü gider yöntemini seçenlere işyeri kira gelir tutarından %25 indirim uygulanır.Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler 5 yıl boyunca gider belgelerini saklamak ve gerektiğinde ibraz etmek zorundadır.İşyeri geliri elde edenler mülklerinin iktisap değerlerinden indirimden yararlanamazlar.İşyerini , basit usule tabi mükelleflere kiraya verenler ,1 takvim yılı içersinde elde ettikleri işyeri kira gelirleri 1580 tl yi geçiyorsa beyanname vermek zorundadır
hem mesken hem işyeri kira geliri elde edenler ;
1)mesken kira gelirinin istisnası düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira geliri 30.000 tl aşması halinde mesken ve iş yeri için beyanname verilir.
2) mesken kira geliri 3900 tl lik istisna düşüldükten sonraki tutar ile işyeri kira geliri 30.000 tl aşmaması durumunda mesken geliri için beyanname verilir işyeri için verilmez
3)mesken geliri 3900 tl altında ama işyeri 30.000 tl üzerinde ise mesken beyannamesi verilmez işyeri beyannamesi verilir.
Beyanname verilirken götürü gider yöntemi ya da gerçek gider yöntemleri seçilebilir ancak dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemini seçemezler.
Gayrimenkul elde edilişinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedeli üzerinden %5 oranında inridim mesken geliri için gider gösterilir işyeri için indirimden yararlanılmaz.
işyerlerini , basit usule tabi mükelleflere kiraya verenler , 1 takvim yılı içinde elde ettikleri kira gelirleri 1580 tl yi aşıyorsa işyeri kira beyannamesi vermek zorundadırlar.

Elimden geldiğince anlatmaya çalıştım durumu , tabi daha detaylı bilgiyi muhasebecinizden de öğrenebilirsiniz.
eğer muhasebeciniz yok ise MART ayı içerisinde beyannamenizi vermeyi unutmayın :)
Saygılarımla
SEVİL ELGÜN 

EV , SAHİBİNİ SEÇER !!!!!

sevil ile emlak bloğu

Yeniden Merhaba , 

                  Bu sabah tanık olduğum bir olaydan esinlenerek bu yazıyı yazmaya karar verdim.

Biz gayrimenkul danışmanlarının hemen her gün yaşadığı bir olaydır ev gezdirmek , müşterilerle pazarlık sürecini yönetmek , konutu pazarlamak , reklam çalışmaları yapmak ve bir zaman sonra bu durumlar su içmek gibi olağan hale geliyor.Hemen hepimizin sıradanlığı oluyor. Ancak bu yazıyı yazmak için esinlendiğim konu tüm bunların dışında ve zaman zaman benimde başıma gelen bambaşka bir pencere olacak.Çünkü EV, SAHİBİNİ SEÇİYOR.Siz ne kadar çok arayışta olursanız olun bir ev var sizi bekleyen...içine ilk girdiğinizde yüreğinizi titreten..işte o nokta da duymazsınız bir emlak danışmanlarının evi size pazarlarken neler söylediğine..Huzurdur dolan içinize..

"İşte burası "dedirten..

Birçok emlak sitelerinde madde madde sıralanmıştır ' ev ararken bunlara dikkat edin ' başlığında neler yapmanız gerektiği..evet size yol gösterecek şeylerdir anlatılanlar , akıl karışıklığınızı giderecektir..Ama bunlar belli başlı kalıplaşmış şartnamelerdir , asıl önemli olan içselliğinizdir.Bu nedenledir defalarca ev görmüş olmanıza rağmen hala "evsiz" olmanız..Kimi ev sahipleri henüz 'evleriyle vedalaşamadıklarından' satışı yokuşa sürerler kimi alıcılarda 'içselleştiremediklerinden' ev bulamamaışlardır..Eşe dosta haber salarlar , kendileri adına ev arayanları olur..farklı yerlerde güzel ve uygun fiyatlı yerler mutlaka çıkmıştır her yeri görmek isterler..İnternetteki ilanların fotolarından ev beğenmeye çalışırlar..Boşa geçen onca zaman...en sonunda daha önce hiç bakmadıkları ve istemedikleri  bir bölgeden ve daha fazla bütçe harcayarak ev sahibi olduklarını öğreniriz..ister kiracı ister mal sahibi olarak kurgulayın bu anlattıklarımı netice değişmez...Bir ev vardır sizi bekleyen sizinle bütünleşecek olan ve o evi bir gün mutlaka bulacaksınız..asıl mesele nasıl arayacağınızı bilmekte..

Bazen öyle olur ki evin içini görmeden işte ben bunu istiyorum dersiniz, başka yer bakmanıza gerek yoktur ısrarla orayı almak için uğraşırsınız..ben bu konuda şanslı olanlardanım umarım size de öyle olur..

Ev arayanlara verebileceğim tavsiye şu olabilir ;  emlak danışmanından anahtarı isteyin ve o evin kapısını siz açmak isteyin bakalım kilit sizi zorlayacak mı yoksa rahatça açılacak ve iç huzurunuzu hissedecekmisiniz ...

lütfen deneyimlerinizi benimle de paylaşınız :)

Saygılarımla

Sevil Elgün