arazi değerleme / tarla fiyatı belirleme nasıl yapılır

KISA SÜRELİ KONUT KİRALAMA

 Merhaba Sevgili Okurum.

konut kiralamalarında düzenlemeler gündemi belirlemeye devam ediyor.Bu aralar Temmuz ayında kira artış oranlarının ne olacağına dair konu popüler olsa da, yaz döneminin gelmesiyle birlikte konutunu sezonluk kiralatmak isteyenlerin de merak ettiği konu "acaba kısa süreli kiralamalarda durum nedir"olmakta.

kasım 2023 tarihinde resmi gazetede yayımlanıp 1 ocak 2024 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olan konu 100 GÜNLÜK KİRALAMAK diye halk arasında tabir edilmekte.

Resmi Gazetede yayımlanan KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA YÖNELİK KANUN olarak adlandırılmakta.

Burada kısa süreli konut kiralamalarının TURİZM amaçlı olarak değerlendirildiği söylenilmekte. Bu tabir kişilerin aklında sahil beldelerini getiriyor olsa da Ülkemiz Genelinde tüm konut kiralarını kapsamaktadır. Burada kısa süreden kastın 100 GÜN olduğu kabul edilmekte. 

önceden GÜNLÜK KİRALAMA yapılan konutlara da düzenleme getirilmişti hatırlarsanız. Bu tür kiralamalarda emniyet güçlerine kiralayan kişinin kimlik bilgilerini ibraz etmek zorunlu kılınmıştı. Şimdi ki uygulamada ise konutlarınızı kısa süreliğine kiralatacaksanız turizm amaçlı kullanılacaktır iznini almanız gerekmektedir.Bunun için Kültür ve Turizim Bakanlığı yetkilidir..Bazı yerlerde Bakanlığın izni ile Valiliklerde bu konuya dair görevlendirilmişlerdir.. İzin Belgesi ve plaketlerin ücretlerini Bakanlık belirlemiştir.

İzin Belgesine başvuru yapabilmek için; 

Eğer ilgili konut 1) tek bağımsız bölümden oluşuyorsa tüm kat maliklerinin onayı alınır 2) birden fazla bağımsız bölümü olan konut sitesi ise sadece turizm amaçlı kullanılacak konutun olduğu binadaki maliklerden onay alınıp site yönetimine onay bildirilir.

Aynı kiraya veren adına 1) üçten fazla bağımsız bölüm olan binalarda en fazla %25i için izin belgesi düzenlenebilir. 2) aynı binada bağımsız bölüm sayısı 5i geçiyorsa aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenmesi için tüzel kişi olarak işlem yapması gerekir. Bunun içinde iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı almış olmalı, konut sitelerinde ise bu bağımsız bölümler , olduğu bina dışında tüm site malıklerinden onay almış olmalı.

Konutlarınızı kısa süreliğine kiraya verme işlemlerinizde dilerseniz bunlarla uğraşmak yerine Seyehat Acenteleri ile de işbirliği yapabilirsiniz.

Konutunu turizim amaçlı kiraya veren kişinin vefat etmesi durumunda mirasçıların 3 ay içinde başvuruda bulunup turizm amaçlı konutun kullanılmasına dair izin belgesinin devam etmesini istediklerine dair bildirimde  bulunmaları gerekir. Aksi halde belge geçersiz olur.Eğer Tüzel kişilik ise kiraya veran taraf , tüzel kişiliğin kapanması ile birlikte otomatik olarak belge geçersiz olacaktır. Her iki durumda da kiralayan kişinin hakları korunur ve kiralama süreleri bitinceye kadar konutu kullanma hakları bakidir.

Turizm Amaçlı kullanılacak konutu kiralayan kişinin , bu süre zarfında başka kişilere kendi namına kiralama yapması yasaktır. Ancak kiralayan taraf tüzel kişi ise kendi bünyesinde çalıştırdığı personeline dönüşümlü olarak konutu kullandırabilir.

Turizim Amaçlı kullanılan konutlarda tıpkı günlük kiralanan konutlarda olduğu gibi kimlik belgelerinin ilgili birimlere ibrazı zorunludur.

İzinsiz şekilde konut kiralaması yapanların tespit edilmesi halinde cezai yaptırımları vardır. Bunlar,

* İzin Belgesi Alınmadan kiralanması durumunda 100.000 tl + belge alınmasın için 15 gün süre verilir

* 15 günlük süre bitiminde hala izin belgesi alınmamış ve kiraya vermeye devam edilmişse 500.000tl ve bir kez daha belge alınması için 15 gün süre verilir

* Bu sürenin sonunda hala izin belgesi almayıp faaliyetlerine devam edenlere 1.000.000 tl ceza uygulanır ve ek süre verilmez

* İzin belgesi olan konutu kiralayıp kendi namına üçüncü kişilere kiraya verenlere ise her bir sözleşme için 100.000 tl 

* mesken olarak geçen konutu kiralayıp kendi namına üçüncü kişilere kısa süreli kullanılması için kiralanmasını yapan kişilere her bir sözleşme için 100.000 tl 

* izin belgesi olmayan konutları turizim amaçlı kiralanması amacıyla faaliyette bulunan aracı kişilere her bir sözleşme için 100.000 tl para cezası verilir.

* konutlarını 1 yıllık sözleşme düzenleyip kiraya verenler eğer 1 yıl içinde aynı konuta 4 kez kiralama yapmış ise bu konutlarda turizim amaçlı konut kapsamında değerlendirilir ve izinsiz çalıştırılmış gibi işlem görür ve 1.000.000 tl para cezası verilir.

bu konuya dair merak ettikleriniz varsa bana yorumlarda sorabilirsiniz. Ayrıca bu konunun 2.kısmını da bloglayacağım , takipte kalın

sevgi ve selamlarımla

Sevil Elgün

ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Merhaba,

Ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi sorunuzun yanıtını bu yazıda bula

AİDATI KİM ÖDEMELİ? KİRACIYA MI MAL SAHİBİ Mİ ?

Merhaba,

Emlak kiralamalarında mal sahibi ile kiracı arasında sıklıkla karşılaşılan sorunlardan biride aidattır.Kim ödemelidir ,kimin yükümlülüğündedir sorularının etrafında dönülüp durulur.

Bu konuyu biraz yakından irdelemek gerektiğini düşündüğüm için bu yazıyı yazmaya karar verdim.

Çoklu yaşamın söz konusu olduğu sosyal alanlarda ortaya çıkan giderlere katılmak adına ödenmesi gereken bedeldir aidat.

Apartman, site, iş hanı gibi toplu yaşam alanlarında ister istemez giderler oluşmaktadır.Temizlik , bahçe , asansör , kalorifer bakımı gibi ihtiyaçlar için personele ödemeler yapılmakta , yahut aydınlatma için kullanılan elektrik için ödenen fatura, kapıcı-güvenlik personeli var ise onun ücreti ve sosyal sigortası gibi masraf kalemleri her ay çıkmakta.Üstelik bazen ön görülemeyen masraflarda oluşmakta çatı yahut zeminde oluşan veya dış cephede yapılması gereken izolasyon gibi. Tüm bu masraflar için aidat adı altında aylık düzenli ödenti,  ilgili emlağın bulunduğu yerdeki yönetici tarafından toplanmaktadır.

Toplanan bu aidatlardaki sorumluluk aslında o emlağın malikine aittir.Ancak kişi o emlağı kendisi kullanmayıp kiraya vermesi durumunda aidatları kiracının ödemesini istemekte.Kullandığı süre boyunca kiracı o aidatı ödemekle mesul tutuluyor.Buradaki uyuşmazlıkları ortadan kaldırmak için kira kontratları düzenlenirken bu hususun özellikle sözleşmede belirtilmesi ve baştan iki tarafın arasında konuşup anlaşması önemlidir.

Her iki taraf için bu konuya dikkat çekmek istiyorum.Aralarında baştan bu konuyu konuşmayan mal sahibi ve kiracı arasındaki sorun , yöneticinin mal sahibini arayıp aidat borcu olduğunu söylemesi ile ortaya çıkıyor. Kiracılar , "ben aidatı ödemeyi kabul etmiyorum ev benim mi,mal sahibiyle öyle anlaşmadım" diyerek duruma itiraz edince biriken aidat borçları mal sahibine yüklü miktarda gelmiş oluyor.Eğer böyle bir sorun yaşamak istemiyorsa mal sahibi kira sözleşmesini yaparken kira bedeli ve ayrıca  aidat kiracıya aittir diye belirtmelidir.Aksi halde evden taşınan kiracı sonrası biriken ödenmemiş aidatlar kendisine mali olarak ağır gelecektir

Birde madalyonun diğer yüzü var.Bazen mal sahipleri aidat borçlarının takibini kendisi yapmak istediğinden belirlenen kira rakamına aidatı dahil ederler.Böyle bir durumda da kira sözleşmesinde bu durumu belirtmek kiracının yararına olacaktır.Aksi halde bi zaman sonra mal sahibi "aidatları sen öde, yoksa evimden çık" dediğinde kiracılar sorun yaşamış oluyor.

Her iki durumun ortaya çıkmaması adına ilgili emlak kiralanırken kira bedeline aidat dahil mi hariç mi belirtmek gerekir.Aidatın hariç olması durumunda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus aidatın olağan giderler için kiracıya ait olduğunun yazılmasıdır. Çünkü genel olarak büyük sorunlar ortaya çıktığında toplanan aidat bedellerinden karşılanamadığında ek ödemeler toplanmakta.Kira kontratında bu ayrıntıya dikkat edilmesini tavsiye ediyorum.

Genel olarak benim danışanlarımda hep vurguladığım şey şudur, baştan kartları açık oynayın ve her konuştuğunuzu sözleşmmeye dökün.

Yapacak olduğunuz tüm sözleşmelerinizde yüzünüz hep gülsün dilerim :)

Sevgi ve saygılarımla

Sevil Elgün

Depozito Nedir? Son Ayın Kirası Depozitoya Sayılır mı ?

 Merhaba,

Depozito Nedir? Son Ayın Kirası Depozitoya Sayılır mı ? Bunu açıklamadan

konut aslında neyi ifade ediyor

  Konut Aslında Neyi İfade Ediyor ?

Konut kelime itibariyle ev anlamına gelmektedir.Yani içinde barınma sebebiyle kaldığımız , dışardan gelebilecek tehlikelere karşı bizi koruyup kendimizi güvende hissettiğimiz mekandır.

Gayrimenkul sektörü açısından konuta baktığımızda karşımıza çıkan tanımlar farklı anlamlar yüklemiş olduğumuzu göstermektedir.

Konut aslında kişinin yaşam statüsünün karşı tarafta uyandırdığı algıdır. Sitede yaşayanlar,villada yaşayanlar,apartmanda yaşayanlar yahut gecekonduda yaşayanlar dediğimde aklınıza gelen kişiler nasıl bir algı uyandırdı sizde? işte kastettiğim durum budur.Kişinin sosyal statüsü yaşadığı mekanla doğru orantılıdır.Gelir seviyesi arttığında konutun semti , konsepti , metrajı değişir , aynı mantıkla gelir seviyesi düştüğünde de bu değerlerde değişim olur.

Kişilerin medeni durumlarıda yaşadıkları konutun değişmesine yol açar.Küçük bir daireden büyük daireye geçilir , az odalıdan çok odalıya geçilir hele aile genişler çocuk eklenirse okula yakınlık gibi değer de konutun ifadesini değiştirir."Bu konut artık işimize yaramıyor , değiştirelim" konuşmaları başlar.Bu örneklere iş hayatındaki değişimleri de eklemek mümkündür.Tayinler en büyük etkendir konutun değişmesi için.Kimi memur lojmanda yaşamayı tercih ederken kimisi başka şekilde barınma ihtiyacını çözer.Aynı mantıkla bakıldığında öğrenci içinde konutun ifadesi farklıdır.

Konuta yüklediğimiz bir başka anlamda yatırım enstrümanı olmasıdır.Satın alınan konut gerekirse tadilat yapılarak gerekmezse  aynı halinde kalarak tekrar satılıp kazanç elde edilir.Elde edilen bu kazançla ya yeni gayrimenkul alınır ya borçlar ödenir ya da her ikisi aynı anda yapılır yahut başka bir yatırım aracına sermaye olur.Konutu satın alıp tadilat yapıp satma yoluyla gelir elde edenler için konut bir ticari kazanç kaynağıdır.

Konutu kiraya vererek gelir elde etmemizde mümkündür.Bu açıdan bakılınca konut gelir kaynağıdır.

Peki sizce konut nedir? yorumlarda cevaplarınızı bırakabilirsiniz

Sevgi ve saygılarımla

Sevil ELGÜN

Emlakçı ve Gayrimenkul Danışmanı arasında fark var mıdır ?

Merhaba,

Emlakçı ve Gayrimenkul Danışmanı arasında fark var mıdır? Bu konuyu açıklamak için kelimelerin kökenine inmek

KORONA VİRÜS SALGIN DÖNEMİNDE KİRA ÖDEMEMEK MÜMKÜN MÜ

                          

                     Covid-19 adı verilen ve Çin'in Wuhan kentinde başlayıp 3 ay gibi kısa bir sürede tüm dünyayı etkisi altına alan virüs Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından pandemi ilan edildi.Yani dünya

Satışta Utangaçlığı Yenmek

Satışta Utangaçlığı Yenmek

Uzun zamandır gözlemlediğim bir durum var. Sektör ne olursa olsun hemen herkes de bi bıkkınlık,boş vermişlik

İMAR BARIŞI KAPSAMI NELERDİR , KİMLER NASIL BAŞVURMALIDIR ?

İMAR BARIŞ kapsamı nelerdir , kimler nasıl başvurmalıdır gibi merak edilen konularda bildiklerimi sizlerle paylaşmak istiyorum.

sevil elgün

Sosyal medyamda yaptığım anket sonucuna göre bu konunun çok merak edildiğini farkettim.Konuyla ilgili daha kapsamlı ve güncel açıklamaları bulacağınız adres için tıklayın 
Öncelikle imar barışı derken ne kastedilmektedir buna biraz değineyim. İmar Mevzuatına ve/veya Ruhsatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ve ruhsatlaştırılması işlemidir.Böylece bu tür yapılara yasallık kazandırılacaktır.Amaç yıllardır süregelen vatandaş ve belediye arasındaki imar kaynaklı sorunlar sebebiyle mahkemelerde oluşan dava ve dosya fazlalığını azaltmak olduğu gibi imara aykırı yapıların yıkım kararlarını uygularken bir çok sorunla karşılaşan devlet , bu sorunada çözüm getirmek istemekte.Ayrıca , genelde dar gelirli kişilerin oturduğu bu ruhsatsız yapılarda , elektrik / su vb yaşamı kolaylaştıran gereklilikler yasal yoldan sağlanamadığı için  kaçak kullanımda bulunduklarından , devlete ekstra yük de oluşturmaktaydılar.Üstelik ticari mülk statüsündeki ruhsatsız yapılar teminat kabul edilmediğinden vatandaş büyük sorun yaşamaktaydı.Bu sorunların çözümü için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yaklaşık 1 yıllık çalışma sonucu bir uzlaşma metodu geliştirdi.Buna göre ; 31 Aralık 2017 tarihinden önceki ruhsatsız veya ruhsat eklentisinde eksikliği olan , istisnai yapılar hariç ,tüm yapılar İMAR BARIŞI KAPSAMI' na alındı.İstisna olan durum ise Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ,Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu tarihi alanda belirlenen yerler ile başkasına ait taşınmazlar üzerine yapılan yapılar ve hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli araziler  kapsam dışındadır ve buralara yapı ruhsatı verilmesi söz konusu değildir.
Buradan dikkat çekmek istediğim bir husus var yalnız..ruhsatsız yapılar kayıt altına alınıp ruhsatlaştırılacaktır ancak deprem yönetmeliğine uygunluğu maliklerin sorumluluğunda olacaktır.
Bir diğer dip notumda hazine taşınmazı üzerindeki yapılar "sosyal donatı için tahsisli " değilse yapı kayıt belgesi alabileceğidir. 2B kapsamındaki taşınmaz üzerine yapılan yapı için de Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir.Bu türdeki yerler yapı kayıt belgesini aldıktan sonra talepleri doğrultusunda Bakanlık tarafından rayiç bedel ile hak sahiplerine satılacaktır.

Merak edilen bir diğer konu da bu yapılar artık teminat gösterilebilecek mi / Üzerlerinden kredilendirme yapılabilecek mi  hususudur.Şunu söyleyerek içinizi rahatlatmak isterim EVET kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabileceği için barış sonrası yapılar ekonomik değer kazanmış olacaktır.Ancak imar barış sonrası kat mülkiyetine geçiş için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin hepsinin muvafakat vermesi ve var ise park , yol , bahçe gibi alanların terk edilmesi gerekmekte , sonrasında yapı kayıt belgesi kadar ödenen bedelin tekrar ödenmesi sonucu artık tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti yapılmış olacaktır.Böylece işin vergisel boyutu da değişecek ve arsa vasfından alınan vergi artık yapı vasfından alınmaya başlayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağını da belirteyim..
Ve bir müjde :) İmar Barışından önce alınmış olan yıkım kararı ile idari para cezası olanlar da İmar Barışından yararlanabilecek ve yıkım kararı ile para cezası iptal edilecektir.Üstelik Mahkeme Kararı ile ruhsatı iptal edilen yerler de bu barış kapsamında yapı kayıt belge başvurusu yapabilecekler.


Şimdiye kadar İmar Barışının Kapsamından ve kimlerin yararlanacağından bahsettim.Artık birazda nasıl başvurulacağı konusuna değineyim 😊
Resmi işlemlerin hemen hepsinde olduğu gibi burada da kişilerin beyanı esas alınacak.Başvuru için e-devlet sisteminden yararlanılacağı gibi Alo181 aranarak da  başvuru ve sonucu öğrenilebilecek.Başvuracak kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilir.Tüzel kişiliklerde firma yetkilisi kendi tc kimlik numarası ile başvuru yapabilecek.Çok malikli yapılarda tek kişinin başvuru yapması ve dış kapı numarasını belirtmesi yeterli olacak ancak çok bloklu yerden bahsediyorsak her bir bina için ayrı ayrı başvuru yapılması daha doğrudur.
İmar Barışı için başvurular başlamış olup 31.10.2018 tarihine kadar devam edecektir.Yapı Kayıt Belgesine Başvuru sonrası ödenmesi gerek bedel 31.12.2018 tarihine kadar ödenmelidir.Gerekli görülmesi durumunda sürenin 1 yıl daha uzatılması söz konusu olabilecek.Ödenmesi gereken bedel şu şekilde hesaplanmaktadır ; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyetinin toplamı üzerinden konutlarda %3 ü ticarilerde %5 i alınarak yapılacaktır.Bina değeri hesaplanırken yıpranma payı düşülmeyecektir.Hesaplanan bedeli ödeme yöntemi ise tek seferde nakit olaraktır.Hisseli yapılarda başvuruyu yapan malik ödemeyi de yapacaktır diğer maliklerden paranın tahsili kişinin sorumluluğundadır.
Başvurular için gerekenler öncelikle bir e- devlet şifresi (ptt den alınıyor) ve geçerli bir mail adresidir :) Sonrasında yanınızda bulundurmanız gerekenler tapu var ise ada/parsel bilgisi , jpg / jpeg ya da png formatında yapının ve imar mevzuatına aykırılığın fotoğrafı ve belediyeden alacağınız emlak vergi brim değeri... Bilgisayar başına geçtiğinizde sistem size şunları soracaktır ; telefon numaranızı ,mail adresinizi , ilgili yapının adresini, ada/parsel bilgilerini, kaç katlı yapı olduğunu, konut ve işyeri sayısını, imar mevzuatına aykırılık sebebini toplam m2 sini , vergi brim değerini,beyan ettiğiniz alanı en son aşamada foto yüklemesi yapacaksınız.Tüm bilgileri doğru girmeniz sisn menfaatinizedir çünkü bu bilgilerin doğruluğu araştırılacaktır ve yanlış  ya da eksik beyan vermeniz durumunda başvurunuz reddedilebilir.

Umarım ankete katılan sevgili takipçilerimin soru işartelerini aydınlatabilmişimdir.
Eğer sizinde yazmamı istediğiniz bir konu var ise lütfen bana ulaşıp bildirin , bu yazının altına mesaj bıraktığınızda okuyacağımdan emin olabilirsiniz :)

Sevgi ve saygılarımla
SEVİL ŞENSES ELGÜN

YENİ YÖNETMELİĞE GÖRE EMLAKÇILIK

Herkese Merhaba,

Bir önceki yazımda söz verdiğim üzere Resmi Gazetede yayınlanan TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK' e göre biz gayrimenkul sektöründe çalışan emlakcıların şekillenmiş olan çalışma yöntemlerinden bahsedeceğim.

Öncesinde şunu belirtmek istiyorum sektörde kurumsal firmada yer alıyorsanız ya da kurumsal firmada çalışıp sonrasında kendi şahıs firmanız ile yola devam etmiş iseniz yeni yönetmelikle çalışma hayatınızda zorlanmayacaksınız , eğer sektöre yeni giriş yapacaksanız temelinizi yönetmeliğe göre belirleyecek olduğunuz için sizde zorluk yaşamayacaksınızdır ne var ki  meslekte ( biraz argo olacak ama tabirler bu şekilde olduğu için yazıyorum ) "tarla faresi" ya da "ayakçı" veyahut "otlakçı" olarak var olmuş iseniz sizin işiniz çok zor olacaktır.Çünkü çıkmasını yıllardır beklediğimiz 'YASAMIZ' mesleğimize saygınlık kazandırmak için bu şekilde çalışanları sektör dışına itmek içindir.
Mesleğe itibar kazandırmak için atılan tüm adımları desteklediğimi belirtmek istiyorum..Şimdilik Yönetmelik ile düzenlemelerin başlamış olduğunu görmek sevindirici elbet ancak daha altı çizilecek çok unsur olduğunu da düşündüğümü belirteyim :)

Yönetmelik ile şekillenen meslekteki çalışma prensiplerini anlatmaya başlamadan önce sektör çalışanlarını gruplandırmak gerektiğini söylemeliyim.Çünkü ofis sahibi / broker / şube müdürü etiketiyle çalışanlar ile seviye 5 / seviye 4 gibi emlak pazarlama işiyle uğraşanlar kategorize edilmiş durumda..Ofis Sahibinin ruhsat alabilmesi için izlemesi gereken yolu bir önceki yazımda "EMLAK OFİSİ AÇMAK" başlığında bulabilirsiniz. Sektörde ofis açmak istemeyip var olan ofislerle yola devam etmek isteyenlerden de olabilirisiniz.Bu durumda  yine de mesleki yeterlilik belgenizin olması gerekir.Tanımsal olarak ;  işletmede pazarlama ve satış personeli çalıştırılan kişiler Seviye 4 (emlak danışmanı ) ve Seviye 5 (sorumlu emlak danışmanı)  olarak geçmekte..
Bu tabirlerle ilgili ilerde daha detaylı bilgiler aktaracağımı burada parantez açarak değindiğimi belirteyim ve şimdi faaliyetlerimize ilişkin hükümlere değineyim

Öncelikle Emlakçının hizmetleri ve uyacağı ilkeler özetle şunlardır ;

• tapu kütüğüne kayıt olsun olmasın taşınmaz alım/satım/kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak
• konuya ilişkin taşınmazla ilgili inceleme/araştırma ve raporlama yapmak
• taşınmaz rayiç satış ya da kira bedeli hakkında iş sahibine bilgi vermek 
• tapu işlemlerine aracılık etmek
• alıcı veya kiracı ile sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek taşınmazın tamir/bakım işlemlerinde ilgili süreçten iş sahibine bilgi vermek
• taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek
• taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yönetmek 
• hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunmamak
• alım/satım/kiralama konusunda tercihleri etkileyecek hususları gizleyemez
• hizmet verirken tehdit ya da taciz edici ve yasa dışı davranışlarda bulunamaz
• hizmet verdiği kişilere imzalatacağı belgeleri okumaları için süre vermek ve hükümleri açıklamak
• sözleşme feshi durumunda ertesi gün pazarlama faaliyetlerine son vermek
• aldığı her teklifi en kısa sürede karşı tarafa iletmek
• yetkilendirme sözleşmesi ve bu kapsamda düzenlenen diğer tüm belgeleri 5 yıl süreyle saklamak

Şimdide çalışma hayatında bulundurmamız gereken evraklardan bahsedeyim.

Öncelikle taşınmaz mülkü pazarlayabilmemiz için yetkilendirildiğimizi gösteren belge ile işe başlıyoruz :) yönetmelikte buna "yetkilendirme sözleşmesi" denilmiş.Ben daha çok "yetki belgesi" olarak bahsediyordum.Bu sözleşmede mülke ait / mülk sahibine ait  ve emlak danışmanına ait bilgiler yer alır (eğer ofis sahibi değil de ofise bağlı çalışıyorsanız ofisin lisans numarası mutlaka sözleşmede yer almalı). Yetkilendirme süresi 3 ayı geçmemek koşuluyla belirtilmeli ve eğer süre sonunda herhangi bir fesih olmazsa sözleşme kendini aynı süre ve koşulda tekrarlar.Hizmet bedeli belirtilmeli.işletme aradan çıkartılıp başka bir şekilde satışın veya kiralamanın gerçekleşmesi durumundaki cezai müeyyide belirtilmeli.

Sonrasında portföyümüzü pazarlamaya başlıyoruz ve 'yer gösterme ' yapmamız gerekmekte :) Bu durumda "taşınmaz gösterme belgesi" düzenlemeliyiz.Yönetmelikte bu konu da madde madde açıklanmakta ve taşınmaza ait bilgiler ile emlakçının bilgileri ve kiralama ya da alım işlemin gerçekleşmesi durumundaki hizmet bedelinin belirtilmesi gerekmekte.(not düşeyim yer gösterme için ücret talep edilemez ancak işletmenin bulunduğu ilçe dışında ise mekan ulaşım masrafları talep edilebilir)

Bu adımdan sonraki yolumuz alım/ satım ise buna yönelik kiralama ise ona yönelik aracılık sözleşmesini düzenlemektir.Eğer alım / satım aracılık sözleşmesi düzenleyeceksek emlakçıya ait / mülk sahibine ait ve alıcıya ait tüm bilgiler ile mülke ait bilgiler ve alım/satım bedeli ve ne şekilde ödeneceği , sözleşmeden cayılması durumundaki cezai müeyyide (işlem sonuçlanmış olsaydı olması gereken hizmet bedelini aşmamak koşuluyla) , hizmet bedelinin tarafların nasıl ödeyeceği hususu(yeni yönetmeliğe göre hizmet bedeli toplamda %4 + KDV ),tapu harç ve döner sermayenin nasıl ödeneceği hususu , uyuşmazlık durumunda hangi mahkemeye başvurulacağı hususu açıkça bu sözleşmede belirtilmeli.Eğer kiralama sözleşmesi yapacaksak , yine emlakçıya / kiracıya ve iş sahibine ait tüm bilgiler ,taşınmaza ait tüm bilgiler / kira bedeli - ödeme şekli - kira yıllık artış oranı /cayma durumundaki  cezai müeyyide / hizmet bedeli(yeni yönetmeliğe göre 1 aylık kira bedeli + KDV) ve paylaşım şekli (yeni yönetmelik ile kiralamalarda artık kiracı ve iş sahibi aksi kararlaştırılmamışsa eşit şekilde birlikte hizmet bedelinden sorumlu ) / uyuşmazlık durumundaki ilgili mahkeme .

Eğer başka bir emlak ofisi ile iş yapmış iseniz buradaki sözleşme de yönetmelikte belirlenmiş durumda "hizmet ortaklığı sözleşmesi" olarak adlansırılmış durumda.iki tarafın bilgileri / sözleşme konusu / hizmet bedelinin paylaşım şekli / tarafların hak ve yükümlülükleri  belirtilmelidir.Buradaki detay ise iş sahibine bu konuyla ilgili 2 iş günü içinde bilgi verilecek olmasıdır.

Yazımın başında da söylediğim gibi eğer kurumsalda çalışmış ya da halen çalışmakta iseniz bu sözleşmelere yabancı değilsinizdir.Aradaki tek fark 3 ay içinde oluşturulacak BİLGİ SİSTEMİne kayıt olup ruhsat işimizi halledince alacağımız lisans numaramızı her sözleşmeye ekleyecek olmamızdır.

Hepimize iş açıklığı diliyorum ve yeni yönetmeliği merak edenler resmi gazetede bulabilirler diyorum:)

saygılarımla...

EMLAK OFİSİ AÇMAK

Merhaba,
5 Haziran 2018 tarih itibariyle Resmi Gazete'de yürürlüğe giren TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK gereği emlak ofislerinin çalışma prensiplerinde düzenlemeye gidilmiştir.
Buna göre emlak ofisi açmak için belirli şartları yerine getirmiş olmak gerekmekte , hali hazırda mesleğini devam ettirmekte olanlar eğer eksik şartları varsa bunu tamamlamaları için verilen sürede eksikliklerini gidermeleri gerekmekte..
Düşük maliyetle çalışıp yüksek kar elde etmek isteyen hemen herkesin sektöre ilgisi büyüktür.
Bu nedenle "bir ev gösteriyor dünya para alıyor" diye kızıgınlıkla söylenen söz gibi dursa da aslında içten içe imrenenler bu şekilde yaklaşıyor olaya.Çünkü kendilerine göre binbir güçlükle ve çileyle kazandıkları parayı alt tarafı bir ev alırken emlakçıya veriyorlar :)
Emlakçı olmak isteyenler genellikle buna benzer bir düşünceyle giriyorlar aslında mesleğe..Bi yer açayım eş dost üzerinden bi yer gelir zaten onu satar köşeyi dönerim :) 2 satışa araba da alırım :)
Alt tarafı bi masa sandalye koycaz dükkana o da para tutmaz :)
Her cümlenin sonuna gülücük ikonu koyuyorum çünkü gerçekten de yazarken gülüyorum..Çünkü bu düşüncelerle yola çıkanların tek haklı oldukları yer düşük maliyetle ofis açabilecek olmaları , onun dışında bu meslekte başarılı olup adında söz ettiren başarılı bir gayrimenkul danışmanı olmak için gerçekten çok çalışması gerekmekte..Tek maliyetin masa / sandalye olmadığını görmesi kısa bir zaman almakta :)
Kendi işinin patronu olmak güzel bir duygu , bu meslekte bunu çokça hissedersiniz ama bu öyle bir iş ki aynı zamanda kendi işinizin pazarlamacısı, muhasebecisi , reklamcısı, stok kontrolcüsü , sosyal medya yöneticisi, sunum organizatörü , çaycısı , sekreteri , matbaacısı oluyorsunuz ve inanın bunları olursanız köşeyi dönecek paraları kazanabiliyorsunuz..Bir patron olarak siz , işçi olan size maaş ödeyemiyorsunuz ama her ay başka yerlere harcama yapıyorsunuz , eğer ofisiniz kira ise kira + stopaj + tabela vergisi + gelir vergisi + kdv+ internet ilan bedeli + gazete ilan bedeli + kartvizit bedeli + web site bedeli + kırtasiye gideri + muhasebeci bedeli şimdilik aklıma gelenler..
Emlakçılığı diğer mesleklerden ayıran şey bana göre satılacak ürünü almak için para harcamıyor olmak.SATILIK / KİRALIK PORTFÖY yapmak işin en kolay görünen ama en zor kısmı ve bunun için aslında tüm reklam maliyetlerine katlanıyoruz.ALICI olana yaptığımız hiç bir şey yok yer göstermenin dışında..
Emlak Ofisi Açmak isteyenlerin yazımı merakla okuduğunu ve hadi artık bahset dediğini duyar gibiyim :)
Sizi daha fazla sabırsızlandırmadan maddeleştireyim öyleyse.Aşağıda sayacaklarım işletmeye yetki verilmesinde aranan şartlardır..Bu şartları yerine getirenlerin başvuruları bilgi sistemi üzeinden yapılır ,7 gün içinde yerinde incelenir ve tüm şartları sağlayanlara 10 gün içinde yetki belgeleri verilir.Bu yetki belgesinin 5 yıl geçerlilik süresi olacaktır.

• bağımsız bölüm niteliğinde en az 30 m2 lik bir alan ve yanında çalıştıracağı her bir pazarlamacı için %20 kapasite arttırımı olmalı
•  içinde idari büro / kabul yeri / dosyalama için arşiv kısmı olmalı
• masa / dolap / koltuk vb malzemeler ile bilgisayar/ internet / telefon / tarayıcı gibi teknik donanımlara sahip olmalı
• meslek odasına kayıt olunmalı
• gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunmalı
• 18 yaşı doldurmuş olmalı
• en az lise mezunu olunmalı
• iflas etmemiş / ettiysede itibarını geri kazanmış olmalı
• konkordato ilan etmemiş olmalı
• ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmış olmak 
• hırsızlık/ terör/ dolandırıcılık/cinsel istismar/rüşvet/anayasal düzene karşı suçtan / casusluktan/zimmete para geçirme suçundan / ihaleye fesat karıştırma suçundan / vergi kaçakçılığından hüküm giymemiş olmalı
• mesleki yeterlilik belgesine sahip olmalı

Her bir işletme içinde temsil yetkilisinin (şube ise şube müsürünün) yetki belgesi almış olması yeterlidir yanında çalıştırdığı emlak sorumlularında bu şartları yerine getirmesi mecburi değildir , bunu da belirtmek isterim.
Sektöre yeni katılacak meslektaşlarıma kolaylıklar dilerim.
Yeni Yönetmeliğimiz hepimize hayırlı olsun.Bir sonra ki yazımda emlakçıların çalışma şekillerine nasıl bir uygulama getirildiğinden bahsedeceğim.
Yeni yazılarımda görüşmek üzere..

SEVİL ELGÜN

Ülkem

Merhaba
Gayrimenkul Sektöründe yaşananları kendi bakış açımla değerlendirmem gerekirse  faiz indirimi / tapu harç indirimi vb destekler piyasada beklenildiği gibi hareketlilik kazandırmadı.. Bunun en büyük sebebi finansal piyasa ve siyasi istikrarsızlık.. Hepimizin malumu yine secim sürecindeyiz.. Hemen hemen her yaz olduğu gibi..Bu sene ki değişiklik temmuz da değil haziranda olacak olması.. sınavı ertelenen öğrencilerin psikolojisini az çok tahmin edebiliyorum ( benim zamanımda sorular çalınmıştı ve sınav ertelenmişti 😀 )
Umarım motivasyonlarından birşey kaybetmeden güzel bir sınav atlatırlar.. ULKEM  içinde aynı şeyleri umuyorum..Bu seçim süreci piyasa aktörlerinden olan 'alıcı' ları bekletir durumda.." seçimlerden sonra ne olacak / bak şimdi Londra dan para da bulunmuş acaba dolar düşecek mi / du bakalım biraz daha geçsin önümüzü görelim öyle alırız kaçmıyor ya " gibi düşüncelere sahip..Satıcılar mı 😀 onlar da "ee banka faizleri düştü benim evimin fiyatı artar / dolar arttı benim evin de fiyatı arttı/ herşeye zam geldi bende evime zam yaptım/ secimden sonra faizler de artacak alan şimdi kâr da benim evim niye ucuza gitsin " gibi düşüncelere sahip..
işin ilginci bu alıcı ve satıcılar bırakın aynı ülkede yaşamayı komşular.. aynı haberleri izleyip aynı tereddütleri yaşıyorlar..
Ne yazık ki ülkemiz 'üretim' ile kalkınan bir ülke değil.. Dışa bağımlı haldeyiz..Bir çok imkanimizin olmasına rağmen ihracat yerine ithalat ile ayakta durmaya çalışıyoruz.. Şuan ülkemizde en lokomotif sektör ise inşaat.. yani gayrimenkul..ve durum az önce özetlemeye çalıştığım gibi..iç karartıcı bir tablo çizmek istemem ama ne yazık ki durum bu..Piyasa aktörlerinden olan 'alıcı ve satıcılar' hepimiziz..Akrabalarımız/komşularımız/biziz..ülkemizin içinde bulunduğu dar boğazı hep birlikte atlatır ve rahat bir nefes alırız umarım..
Saygılarımla..

EMLAK GÜNDEMİ

Merhaba,

Bir önceki yazımda vermiş olduğum sözü tutup her pazartesi yazı yazmaya başlayacağım ilk pazartesiden yeniden merhaba :) 

Geçen hafta neler yaşadığımızdan biraz bahsetmek istiyorum.

Geçtiğimiz  hafta ülkemiz ve gayrimenkul sektörü için hareketli ve beklenti yaratan türden geçti diyebilirim.Önce tapu harçlarında ve kdv oranında belirli süreli indirime gidildi, sonrasında bazı bankalarda konut kredi faiz indirimi gerçekleşti , devamında emlak konut ve toki bu indirimlere ek %20 indirime gitti..Seçim dönemi siyasilerin konuşmaları / mitingleri hareketli olan piyasaları daha da renklendiriyor ve hatta merakla beklediğimiz EMLAK YASASINDA sona gelindiğine dair açıklamalar yapıldı ve tabi yetmedi önce İMAR AFFI adıyla anılsa da sonrasında İMAR BARIŞI şeklinde düzeltilerek ana haberlerde her akşam içeriğini duyar olduk..özellikle de bu kapsamda İstanbul Boğazı çevresinin fiyatlarının artacağı çok konuşuldu.Çünkü imar barışı kapsamında istanbul boğazında 40 bin dönümlük alandan bahsediliyor.

Bitmedi :) Ramazan Zamları da çok konuşulan konulardan biri..

Vatandaşın gündeminde en yoğun banka kredileri olduğu için bu hafta bu konuyla ilgili yazmak istedim..Öncülüğünü Ziraat Bankası yaptı ve Halk Bankası ile devam etti ,böylece konut kredi faiz indirimi yoluna gidildi.

500 TL -500.000 TL arasındaki tutarlar için geçerli ve 10 yıllık süreyi kapsayan konut kredilerinde %0.98 ile kullandırım yapılacak.Vatandaşların merakla beklediği bu haber ile piyasalarda hareketlilik oldu..Hatta "seçim sonrası bu faiz oranını bulamayız , acele etmeliyiz ,alım yapalım" diyenlerin sayısı da hayli fazla. Piyasalardaki bu beklentiler ve sonucundaki hareketlilikler kısa sürede bulunacak çözüm şeklinde gibi geliyor bana..Hani lastiğe yama yapılır ya bir süre daha tökezlemeden idare edilsin diye, işte öyle..Tabi ki kısa vade için olumlu hareketler , en azından işe yarar çözümler ama ekonomik belirsizliği / istikrarsızlığı / dolar-euro kur adaletsizliğini yani krizi ortadan kaldıracak daha kökten ve uzun vadeli çözümlere ihtiyacımızın olduğunu düşünüyorum.Yani aracınızın lastiğindeki yama zamanla ,lastiğin içine hava da bassanız , işe yaramaz olur ya ,ülkemizin içinde durum bu diye düşünüyorum.Ülkemizin dar boğazdan geçtiği şu günler lastiği çevirebiliyoruz ama yama'nın son kullanım tarihine gelmeden de kalıcı çözüm bulmamız gerekiyor.Ekonominin baş çarklarından olan GAYRİMENKUL sektöründe özellikle konut alanında ki el değişmeleri mobilyadan mutfağa perdeden halıya bankadan sigortaya bir çok sektörü olumlu yönde etkiler durumda.Halkanın istikrarlı ve verimli çalışabilmesi için çarkların rahat dönmesi gerekir ve bir çarkı harekete geçirecek olan itici güç ise devlet desteği ile gelmiş durumda..Öncelik Tapu Harçlar Sonrası KDV indirimi (31 ekim 2018 sonuna kadar) derken şimdi de Banka kredileri indirimi...Bu durum piyasadaki satıcı ve alıcıları motive etmiş durumda ve bu gerçekten olumlu bir gelişme , ama benim şahsi olarak tedirginliğim yama olmadan kesin çözümlerle ilerlemekten yana..

Saygılarımla

SEVİL ELGÜN

Yine Yeni Yeniden

Yeniden Merhaba...
Yine hayli zaman geçmiş blog yazmamalı.. oysa yazmayı seviyorum  ve her defasında artık düzenli yazacağım diyorum ama bir şekilde önceliğim hep farklı şeyler oluyor demek ki...Bunun için üzülüyorum aslında..Bugün pazartesi ve her pazartesi blog yazma günüm olsun .böylece sizlerde bilirsiniz her pazartesi yazacagimi..Sanırım bazen niyetlerimizi düşünce yerine söze dökmeliyiz ki yaptırım hissedelim üzerimizde...Neticede 'söz'lesmek önemlidir  😀
Geçen zamanda neler yaptığımı anlatayım ; öncelikle ve en önemlisi ofis değiştirdim..Yine emlak sektöründeyim ama bu kez yoluma #startkeyaltunsu ofisinde devam ediyorum..Eskidji bünyesinden ayrılırken aslında bir insaat firmasının satış ofisine geçmekti niyetim, çünkü günümüzde 1.el konutların satış oranının daha yüksek olduğunu düşünüyorum ve müteahhitlerle bana pek uygun gelmiyor.Aslinda sıkıntı müteahhitler değil alıcı müşteri kitlesi..çünkü o projeyi ona anlatan ve içselleştiren siz olmanıza rağmen muteahhitle bir şekilde temas kurup (akrabasi uzerinden tanışıklık kurmak gibi ) sizi aradan çıkartarak gösterdiğiniz daireyi değilde misal 2 alt katını alarak kendince az paraya mal ediyor evi..Bu nedenle ve birinci el konut piyasasında var olma isteğimle bir projeye geçtim.. Ama tam bir kabustu 😁 Ofiste durup müşteri beklemek / mesai saatini hesaplamak / şimdikine göre düşük gelirle hareket etmek ve en acısı yazın tatil yapamayacak olmak 😀 Hiç bana göre değil dedim.. Olması gerekeni yapmak sizi mutsuz ediyorsa o zaten olması gereken degildir diye düşünüyorum..Mesleğinizde 2.el piyasasında ilerlemek sanırım daha doğru.. en azından benim için 😎
Bu süreçte benim için bir diğer önemli konuda kardeşimi vatani görevi için uğurlamış olmaktı.. Aramızda 14/15 yaş fark var..kendisine "oğlum " diye hitap ederdim.Artik koca adam sanırım ismiyle seslenmek daha doğru olacak 😃 ilk gecesini nasıl geçirdiğini merak ediyorum henüz beni aramadı..Hakli olarak annem ile ilk görüşmesini yaptı 🙄 Kısa ama anlamlı "ben iyiyim " ☺
Haftaya Pazartesi Görüşmek Üzere 😀

KİRA GELİRİ ELDE EDENLER NEYE GÖRE NASIL BEYANNAME VERECEKTİR

sevil ile emlak bloğu

Kira geliri elde edenler neye göre nasıl beyanname verecektir ??? Merak edilen bu konuyu aydınlatmak üzere bu yazımı yazıyorum.

Bilindiği üzere artık internet ortamında vergi beyannamemizi online olarak doldurabiliyoruz.Bir takvim yılı içerisinde mülkümüzü kiraya vermemiz durumunda gelir elde ettiğimiz için vergimizi ödemekle yükümlüyüz..Ne kadar vergi ödeyeceğimizi ise beyanımız belirliyor.ANCAK elde edilen kira bedelinde istisnalarımız olabiliyor..

Öncelikle değinmek istediğim konu ,vergide hazır beyan sistemi 1 mart 2016 da başladı.. www.gib.gov.tr adresinden beyanname verebiliyoruz.Hatta sisteme tc kimlik numaranız dışında sorulan şahsınıza yönelik soruları yanıtlayıp giriş yaptığınızda kira gelir rakamınıza göre beyanname verip veremeyeceğinizle ilgili teste de ulaşabiliyorsunuz..Sistemi kullanabilmeniz için bilgisayarınızda  JRE1.4 programının kurulu olması gerekmektedir.Kanuni verilme süresi geçmiş bulunan beyannameler ile pişmanlık talebi içeren beyannameleri de elektronik ortamda verebilmektesiniz.(ÖNEMLİ HATIRLATMA süresi geçmiş veya hiç verilmemiş beyannamenizi siz vermeden önce vergi dairesi tespit ederse , vergi dairesi tarafından cezalı tarhiyat yapılır.)
Kira beyannamesi 1-25 mart tarihleri arasında verilmektedir ve vergi ödeme dönemi 1.taksit 31 mart 2.taksit 31 temmuz aksamına kadar ödenmelidir.Aksi halde gecikme zammı uygulaması yapılmaktadır.Ödeme yöntemi olarak yine aynı internet adresinden yararlanabiliyorsunuz ister buradan kredi kartınız ile ödeme yapın yada isterseniz banka yoluyla ödemeyi tercih edin..karar sizin.

kira beyannamesi vermeyen ya da eksik beyanda bulunan mükelleflerden ödemeleri gereken vergiler cezalı olarak tahsil edilmektedir ve konut kira geliri istisnasından yararlanma haklarını da kaybetmektedirler.bu nedenle beyannamenizi doldururken dürüst olmanızı tavsiye ederim.

kira gelirine konu olan mal ve haklar ile ilgili GELİR VERGİSİ KANUNU ( G.V.K) 70.MADDE 'de açıklama yapılmıştır..Bu başka bir blog yazısının konusu olduğundan burada değinmek istemiyorum.

Kira bedeli nakden tahsil edilmesi durumlarını örneklerle açıklamak uygundur diye düşünüyorum..

örnek 1 ) 2014 - 2015 - 2016 yıllarına ait kira bedelleri topluca 2017 de tahsil edilmişse bu 2017 nin kira geliri olarak kabul edilir ve buna göre beyanname düzenlenir.

örnek 2 ) 2014 - 2015 - 2016 yıllarının kira bedelleri topluca 2014 yılında alınmış ise her yıla ait kira geliri olarak kabul edilir ve ilgili yılda beyannamesi verilir.

örnek 3) döviz cinsinden kira geliri elde edilmesi durumunda tahsilatın yapıldğı tarihteki TCMB döviz ALIŞ  kuru esas alınarak beyanname verilir.

kira gelirinden istisna konusuna değineyim birazda..
mesken kira geliri elde edenler için ,
2017 yılında konutlardan elde edilen toplam kira bedeli 3.900 tl üzerinde ise beyanname verilmek zorundadır.Ancak istisna tutarı vergiye tabi değildir.Bu tutardan sadece mesken geliri elde edenler yaralanabilmektedir.Bu istisna tek bir mesken için uygulanacak olup birden fazla mesken kirası elde edenler için İSTİSNA , kira gelir toplamlarına sadece 1 defa uygulanır.1 konuta birden fazla kişinin ortak olması durumlarında ise her bir ortağa istisna tutarı ayrı ayrı uygulanır.Mesken geliri ile birlikte ticari , zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar bu istisnadan yararlanamazlar.Ayrıca beyan gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret,menkul sermaye iradı,gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iradların toplamı 110.000 tl ve üzerinde ise 3900 tl lik istisna tutarından yararlanılamaz.
Mesken geliri elde edenler beyanname verirken GERÇEK veya GÖTÜRÜ  gider yöntemlerini seçeceklerdir.Burada dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemini seçemezler.
Götürü gider yöntemini seçenler , kira gelirlerinden istisna oranı düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
Gerçek gider yöntemini seçenler ; 1)sahip olduğu konutu kiraya verip kendisi de başka bir yerde kirada oturuyorsa( konut veya lojman) 2017 yılı içinde ödediği kira bedelini gider olarak gösterebilir.2) sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerin borç ödemelerinin faiz kısmını gider olarak gösterebilirler.3) sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap değerinin %5 i oranında gider gösterilir.4) bu yöntemi seçenler yaptıkları giderle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve gerektiğinde ibraz etmek zorundadır.
işyeri kira geliri elde edenler ;
2017 yılında sadece işyeri kirasından gelir elde edenler toplamda 30.000 tl elde etmiş ise beyanname vermek zorundadır.İşyeri kirası dışında ticari , zirai ve mesleki kazancından dolayı mükellef olanlar bu sistemden yaralanamazlar.Bir iş yerine birden fazla kişinin ortak olması halinde işyerinden elde edilen kira gelirinden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 34.000 tl yi aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.İşyeri kira geliri elde edenler gerçek veya götürü gider yöntemlerini seçebilirler ancak dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçen 2 yıl geçmeden bunu değiştiremezler.Götürü gider yöntemini seçenlere işyeri kira gelir tutarından %25 indirim uygulanır.Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler 5 yıl boyunca gider belgelerini saklamak ve gerektiğinde ibraz etmek zorundadır.İşyeri geliri elde edenler mülklerinin iktisap değerlerinden indirimden yararlanamazlar.İşyerini , basit usule tabi mükelleflere kiraya verenler ,1 takvim yılı içersinde elde ettikleri işyeri kira gelirleri 1580 tl yi geçiyorsa beyanname vermek zorundadır
hem mesken hem işyeri kira geliri elde edenler ;
1)mesken kira gelirinin istisnası düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira geliri 30.000 tl aşması halinde mesken ve iş yeri için beyanname verilir.
2) mesken kira geliri 3900 tl lik istisna düşüldükten sonraki tutar ile işyeri kira geliri 30.000 tl aşmaması durumunda mesken geliri için beyanname verilir işyeri için verilmez
3)mesken geliri 3900 tl altında ama işyeri 30.000 tl üzerinde ise mesken beyannamesi verilmez işyeri beyannamesi verilir.
Beyanname verilirken götürü gider yöntemi ya da gerçek gider yöntemleri seçilebilir ancak dikkat edilmesi gereken konu götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemini seçemezler.
Gayrimenkul elde edilişinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedeli üzerinden %5 oranında inridim mesken geliri için gider gösterilir işyeri için indirimden yararlanılmaz.
işyerlerini , basit usule tabi mükelleflere kiraya verenler , 1 takvim yılı içinde elde ettikleri kira gelirleri 1580 tl yi aşıyorsa işyeri kira beyannamesi vermek zorundadırlar.

Elimden geldiğince anlatmaya çalıştım durumu , tabi daha detaylı bilgiyi muhasebecinizden de öğrenebilirsiniz.
eğer muhasebeciniz yok ise MART ayı içerisinde beyannamenizi vermeyi unutmayın :)
Saygılarımla
SEVİL ELGÜN 

EV , SAHİBİNİ SEÇER !!!!!

sevil ile emlak bloğu

Yeniden Merhaba , 

                  Bu sabah tanık olduğum bir olaydan esinlenerek bu yazıyı yazmaya karar verdim.

Biz gayrimenkul danışmanlarının hemen her gün yaşadığı bir olaydır ev gezdirmek , müşterilerle pazarlık sürecini yönetmek , konutu pazarlamak , reklam çalışmaları yapmak ve bir zaman sonra bu durumlar su içmek gibi olağan hale geliyor.Hemen hepimizin sıradanlığı oluyor. Ancak bu yazıyı yazmak için esinlendiğim konu tüm bunların dışında ve zaman zaman benimde başıma gelen bambaşka bir pencere olacak.Çünkü EV, SAHİBİNİ SEÇİYOR.Siz ne kadar çok arayışta olursanız olun bir ev var sizi bekleyen...içine ilk girdiğinizde yüreğinizi titreten..işte o nokta da duymazsınız bir emlak danışmanlarının evi size pazarlarken neler söylediğine..Huzurdur dolan içinize..

"İşte burası "dedirten..

Birçok emlak sitelerinde madde madde sıralanmıştır ' ev ararken bunlara dikkat edin ' başlığında neler yapmanız gerektiği..evet size yol gösterecek şeylerdir anlatılanlar , akıl karışıklığınızı giderecektir..Ama bunlar belli başlı kalıplaşmış şartnamelerdir , asıl önemli olan içselliğinizdir.Bu nedenledir defalarca ev görmüş olmanıza rağmen hala "evsiz" olmanız..Kimi ev sahipleri henüz 'evleriyle vedalaşamadıklarından' satışı yokuşa sürerler kimi alıcılarda 'içselleştiremediklerinden' ev bulamamaışlardır..Eşe dosta haber salarlar , kendileri adına ev arayanları olur..farklı yerlerde güzel ve uygun fiyatlı yerler mutlaka çıkmıştır her yeri görmek isterler..İnternetteki ilanların fotolarından ev beğenmeye çalışırlar..Boşa geçen onca zaman...en sonunda daha önce hiç bakmadıkları ve istemedikleri  bir bölgeden ve daha fazla bütçe harcayarak ev sahibi olduklarını öğreniriz..ister kiracı ister mal sahibi olarak kurgulayın bu anlattıklarımı netice değişmez...Bir ev vardır sizi bekleyen sizinle bütünleşecek olan ve o evi bir gün mutlaka bulacaksınız..asıl mesele nasıl arayacağınızı bilmekte..

Bazen öyle olur ki evin içini görmeden işte ben bunu istiyorum dersiniz, başka yer bakmanıza gerek yoktur ısrarla orayı almak için uğraşırsınız..ben bu konuda şanslı olanlardanım umarım size de öyle olur..

Ev arayanlara verebileceğim tavsiye şu olabilir ;  emlak danışmanından anahtarı isteyin ve o evin kapısını siz açmak isteyin bakalım kilit sizi zorlayacak mı yoksa rahatça açılacak ve iç huzurunuzu hissedecekmisiniz ...

lütfen deneyimlerinizi benimle de paylaşınız :)

Saygılarımla

Sevil Elgün 

YENİ YILA GİRERKEN NEDEN ÇAM AĞACI SÜSLENİR

Yeni yıla girerken neden çam ağacı süslenir diye kendi merakım üzerine yaptığım bir araştırmayı sizlerle paylaşmak istiyorum bu hafta..

Öncelikle Çam Ağaçlarını incelemekle başladım işe..Ne kadar da çok çeşiti varmış , hatta kozalak bir meyveymiş.Ne kadar da uzakmışım her gün gördüğüm ağaçlara..Etrafımdaki çamları inceledikçe şekillerinin de farklı olduğunu farkettim..Sonra yeni yıla girerken hangi çam ağacı süslenir diye araştırdım..Bir farkı var mıdır herhangi bir çam ağacı olur mu diye..Şimdi sizlerle öğrendiklerimi aktarmak istiyorum ancak şunu da belirteyim bir arkeolog , sümerolog , dil bilimci vb bilim adamı değilim.

Edindiğim bilgilere göre ağaç süslemek aslında yeni yılın gelişiyle alakalı değilmiş.Ağaç dalına çaput bağlamak ile dilek tutma geleneği çok farklı kültürlerde özellikle de kırsal kesimlerde yaşayanlar arasında görülmekteymiş ama yeni yıl döneminde çam ağaçlarını süslemek aslında Gök Tanrı inancının yaşandığı Türkler zamanında ortaya çıkan bir ritüelmiş ve 21 aralıkta yaşanan en uzun gecenin ardından 22 ARALIK günü ' gündüzün geceyi yendiği' zamanda kutlamalar başlarmış ve akçam altında şenlikler olurmuş.Gök cisimlerini yönettiğine , yağmuru yağdırdığına inanılan TANRI ÜLGEN 'e güneşi geri verdiği için edilen teşekkürün bayram havasında kutlanma töreni döneminde ailece kutlamaların ve birbirlerine ziyaretlerin o yıl için uğur , bereket ve bolluk getireceğine inanılırmış ve mart ayına kadar bu kutlamalar devam edermiş.Bu bayrama nardugan adını vermişler.Süsleme için  AKÇAM Ağacını tercih etme sebepleri "yerin göbeği sayılan yeryüzünün tam ortasından başlayan akçam ağacının , gökyüzünde oturan Tanrı Ülgen 'in sarayına kadar uzandığı " na inanılmasıymış ve bu ağaç  vesilesiyle dileklerini iletmeleriymiş.Hatta akçam ağacına "hayat ağacı " derlermiş.

Türklerin göç etmeleri sebebiyle bu inanışın yayıldığı ve özellikle de HUNlar vesilesiyle Almanların bu geleneği görüp benimsediği düşünülmekteymiş.

Almanlar süsleme için daha çok başka bir çam çeşidi olan KÖKNAR ağacını tercih etmişler ve dallarına ip / çaput / bant yerine daha çok elma - bisküvi asmışlar . Hz.Adem ve Havva ' yı anmak adına bu ritüeli gerçekleştirdiklerinden köknar ağacını evlerinin girişlerine ve içlerine yerleştirmişler.Zamanla bu gelenek Fransızların ağaç altlarına hediye bırakmasıyla bugün ki şeklini almış.

Edindiğim bu bilgiler ışığında yeni yıla girerken Çam Ağacını süslemenin nerelerden bu günlere geldiğini sizlere aktarmak istedim.Bunu araştırırken ister istemez NOEL ile ilgili de bir takım bilgilere ulaştım, mesela Hz.İsa'nın doğumunu miladi takvime göre 25 Aralıkta kutlayanların olmasının yanında  kimi ortodoks kliseleri julyen takvimine göre 25 Aralıkta kutluyorlarmış. (lulyen takviminin 25 aralığı miladi takvime göre 6 ocak oluyor). MS.300 lü yıllara yakın dönemlerde  şimdilerin antalya bölgesine denk gelen topraklarda yaşamış olan Aziz Nicholaos çok zengin biri olup bir çok mucizevi olaylara imza atmış ve çok yardımsevermiş ve yaptığı yardımların karşı taraftaki kişiyi incitmesini istemediğinden gizlice evlerin bacalarından / pencerelerinden kese içinde altın vs bırakırmış ve bunu kış döneminde yaptığı için günümüz noel kutlamalarında simge olarak kabul edilmiş. Yeni Yıl kutlamaları , Hz İsa'nın doğumunu kutlayan hristiyanlardan ziyade 20.yüzyıl ile birlikte evrensel bir hal alıp tüm dünyaya yayılmış ve hediyeleşmek / iyi dileklerde bulunmak herkes tarafından olumlu karşılanır olmuş...

Bundan 100 yıl sonra acaba ne gibi kutlamalar olacaktır ve bakış açıları nasıl değişecektir çok merak ediyorum ve tabi bu merakımın hiç bir zaman cevabını alamayacağımı da biliyorum :) 

Umarım yazımı okurken keyif almışsınızdır..Mustafa Kemal Atatürk 'ün "yurtta sulh cihanda sulh " sözünden yola çıkarak önce ülkemize ve sonra tüm dünyaya HUZUR , BARIŞ , SAĞLIK , AŞK ,PARA dileklerimle 2018 mutlu gelsin diyorum..

Bir sonraki yazımda görüşmek üzere 

saygılarımla

Sevil Elgün

OFİS KİRALAMAK

Ofis kiralamak , işiniz için yapacağınız en önemli ve birincil yatırımdır.Çünkü yaptığınız iş ne olursa olsun o işi icra ettiğiniz yerin çizmiş olduğu imaj ,sizin müşterilerinize karşı kuracağınız "üstünlük" olacaktır.Burada ki üstünlük kelimesini  'büyüklük /hor görme'  gibi algılamayınız, işinizin itibarı ve hatta pazarlık aşamasında ki kozları elinde bulunduran kişi olarak algılamanızı istiyorum.

Ofisiniz için yapmış olduğunuz yatırımları yabana atmamanız gerekmekte..Kendinizi bir müşteri olarak düşünün ve alışverişe gittiğiniz mekanı hayal edin.. Karanlık , loş ışıklı , ürünler üst üste yığılmış bir mekanda olduğunuzu düşleyin..Sizde sigara dumanını hissettiniz değil mi ?? Birde aydınlık , bol spot ışıklı , raflar düzenli , keyifli müziklerin çaldığı ortamı düşlemenizi istiyorum..Hangisinde alışveriş yapmaktan keyif alırsınız , hangisinde uzun süre zaman geçirmek istersiniz , hangisinde pazarlık yapmayı düşünürsünüz..İşte tüm bunları sizin müşterilerinizde hissediyor.Her birimiz hem alıcı hem satıcıyız..Yaptığınız işin ne olduğu önemli değil siz para kazanmak üzerine bir ticari faaliyete girdiğinizde ister istemez satıcı pozisyonunda oluyorsunuz , herşeyden önce "kendinizi" satıyorsunuz.Bu nedenle daha çok kâr elde edebilmek için "kendinizi" en iyi şekilde pazarlamanız gerekmekte..Ofisiniz sizin ilk görüntünüzdür. Yeni biriyle tanıştığınızda , işinizden ilk bahsettiğinizde size gelecek soru "ofisiniz nerede?" dir ve bu yanlış değildir çünkü sizde ilk tanıştığınız birine "iş yeriniz nerede" diye sormuşsunuzdur..Ofisiniz yerini öğrenen kişi , sizinle ilgili tahminlerde bulunacaktır ve sizinle iş yapıp yapamayacağına / iş yaptığı takdirde işinizin karşılığı tahmini ne kadar ücret ödeyeceğine dair zihninde bir takım yargılar oluşturacaktır.

Bu yargılardan sonra iş yerinize gelen kişi ofis mobilyalarınıza bakacaktır.Nasıl dizyan yaptığınız , kullandığınız renkler işinizin ücreti ile ipuçları vermeye devam edecektir.İş bitiminde pazarlık konuşmanızda elinizi güçlendirecek bu bilinç altı mesajlarını iyi okumanız gerekmektedir.

Teknoloji çağında olduğumuz şu günlerde ofisinizde bunu çook iyi bir şekilde kullanmanızı tavsiye ederim.İşlerimizin pek çoğunu artık ofis dışında halleder haldeyiz.Tabletlerimiz , akıllı telefonlarımız en büyük yardımcılarımız ve işimizi yansıtan iş ortaklarımızdır , tabi kazancımızı da ;)

Sizlere fikir vermesi açısından bir portföyümü paylaşmak istiyorum. kiralık ofis ilanını incelediğinizde zihninizde birşeyler canlanacağına eminim..

Yeniden görüşmek ümidiyle..
Saygılarımla
Sevil Şenses ELGÜN

BLOG YAZARLIĞI

BLOG YAZARLIGI YENİDEN MERHABA
Bu aralar ne çok şeyle uğraşır oldum bir bilseniz  aslında baktığınızda hiç bir şey yapmıyor gibiyim bir yandan da birçok seyi ayni anda yapıyorum  Dönem dönem ben gibi hissedenler ve "aa ayni ben" diyenler vardır aranızda diye düşünüyorum..
Sizlere yazamadığım dönemde ki hayatımda olan gelişmeleri paylaşmak istiyorum.En son yazımda mayis ayinda düğünümün olacağını söylemişim ama ne yazık ki ertelemek durumunda kaldık. O dönemde neler hissettim ne gibi sorunlar yaşadım bunlarla nasıl mücadele ettim gibi konular baska bir blog konusu olsun ve forum sitelerinde benim gibi sorun yasayanlarla konusmak / yorumlaşmak isterim  Koca bi yaz gecti ve biz 27 agustosta nikahimizi yapmis olduk 
Gelelim İş Hayatıma ;
Mayis ayında oriflame ile farklı bir yolculuğa başlamış oldum.ücretsiz üyelik ile dahil olduğum sistemde katalog uzerinden ürün satın alıp %30 oranında kazanç ile satışını da yapabiliyorum.Ama en önemli kazancım, gunlerimi dolu dolu gecirmeme vesile olmus olmasi..yeni insanlar tanimak ve kendini işe yarar hissetmek özellikle de o dönemlerde çook iyi geldi bana.
Aktif olarak emlak danışmanı olarak devam ettiğim iş hayatıma birde oriflame ' i eklemiş oldum ve oriflame hakkinda bildiklerimi paylastığım sosyal medya mecraları oluşturdum..youtube , instagram ve facebook üzerinden oriflamesevilcebakis adında sayfalar açtım ve halen aktif olarak paylaşımlarda bulunmaya devam ediyorum.
Tabi bu arada facebook' da sevilsensesileemlakblogu sayfamda aktif ve gayrimenkul sektörüne dair güncel haberleri kendi yorumlarımla yapmaya devam ediyorum.
Hani başta da bahsetmiştim ya hicbirsey yapmayıp aslinda cok şey yapıyorum diye iste ona bir örnek daha vermek istiyorum makale yazarlığı  web sitesi ya da blog kuracak olup seo uyumlu yazi yazmaya vakti olmayanlara ya da tecrubesi olmadığı icin yazamayanlara yardım ediyorum 
Tüm bunların yanısıra GAYRIMENKUL DANIŞMANI olduğum icin yeni evler görmek ve o evleri pazarlamak konusunda keyifle çalışıyorum.Satılık brandası asıp karşısına geçip " şu numaranın güzelliğine bak yaa" derim her seferinde 珞
Üretmek , üretken olmak , işe yarar hissetmek , yeni insanlarla tanışıp farklı pencerelerden hayata bakmak hoşuma gidiyor 
Siz bu yazıyı günün hangi saati okuyorsunuz bilmiyorum ama benim icin aksam yemegini hazırlama vakti ve merak edenler icin menude şehriyeli kremalı çorba / lahana sarma / firında tavuk/ pirinç pilavı ve vişne hoşafı var 
Bundan sonra kendi blog sayfama daha fazla yer verecegimi bilgilerinize sunarim   Her hafta buluşmak dileğiyle  hadi sizde aksam menulerinizi yorumlarınızda belirtin ve her gun 'ne yapsak' sorunundan kurtulalim 

AAAA EVLENIYORUUMM 🙈😁😁😎

Uzun zaman olmuş blog yazmayalı..Nedeni pek çoğunuzun bildiği gibi "Düğün Hazırlıkları " ..Tatlı heyecanlar bazen yorulmalar arada atışmalar renk seçimleri ev arayışı mobilyası derken şimdi dekorasyon vb konular gündemde 😄

Çok şükür hersey yolunda giderken arada ufak nazar boncuklarımız olmuyor değil 😇 Sağlık sorunları ,  babanemizin durumu, şehir ayrılığı derken yoruluyoruz elbet...

Şaka bi yana üniversite çağımı sayarsam 17 yıldır yalnız yaşıyorum ve iki kişilik hayatı nasıl paylaşacağımı merak ediyorum..Bir adım atacakken diğer yarını düşünerek davranacak olmak , kendi başına değil de birlikte karar alıyor olmak , 'ben şuraya gidiyorum' diye bilgi veriyor olmak ,birde bunlar yetmezmiş gibi 4 çeşit yemek isteyen partnerle yola çıkmak. .. Amaann Tanrııımmm diyorum 😄 35 yaşında olup bekar olan ben simdilerde farklı bir yolculuğa çıkmak üzere eşyalarımı toparlıyorum ..14 Eylül de başlayan bu yolculuk hevesinin startını 13 Mayıs da veriyoruz..Upuzuuuuu...nn bir yolculuk olmasını temenni ettiğimiz bu serüvende partnerim hayat arkadaşım, en büyük destekçim oluyor..'Beni anladığını ' dile getiriyor olması adımlarımı daha güçlü atmama vesile oluyor..
Bize bu serüvende destek olan herkese kocamaaann teşekkürlerimizi sunuyorum..Biz birbirimizi tanımaya çalışırken birlikte kuracak olduğumuz yuvamızı hazırlama telaşındayken sizleri unuttugumuzu düşünmeyin...Davetiyeler basıldığı an kapınızdayız 😉
Köstek değil destek olan herkesin bizi anlayışla karşılayacağından eminim..
Sevgi ve selamlarımla
Sevil Şenses (şimdilik sonrası Elgün 🙊)

TARIM HAYVANCILIK HİBE KREDİ HAKKINDA BİLDİKLERİM

sevil şenses ile emlak bloğu

                     


           
               Bugünlerde , birazda yetkili olduğum portföy gereği , Tarım Ve Hayvancılık ile ilgili gündemi takip eder haldeyim.Hibe Kredi ile ilgili sorularla karşı karşıya olduğumdan dolayı bazı bilgilere sahip olmuş durumdayım ve bunları sizinle de paylaşmak istedim.
               Öncelikle kısaltmalarla ilgili açıklama yapayım TKDK = tarım kredi destekleme kurumu IPARD = avrupa birliği katılım öncesi yardım aracı kırsal kalkınma programı anlamına gelmektedir.
               Avrupa Birliği Fonlarıyla desteklenen IPARD II Dönem Programı çerçevesinde 2014-2020 yıllarını kapsayan hibe programı 18 ARALIK itibariyle başlamış bulunmaktadır.
               TKDK IPARD II Hibe Desteklerinden yeni kurulacak işletmeler ile faaliyetle olan işletmeler yararlanabilecektir.Destek isteyecek işletmelerin en az 10 en fazla 120 başlık bir proje oluşturmaları ve bu projelerin bütçesinin en az 5,000 en fazla 3,000,000 EURO olması gerekmektedir.Bu da eğer %50 hibe desteği alacaksanız 2,500 ile 1,500,000 EURO arası karşılıksız hibe alacağınız anlamına gelmektedir.TKDK nın sağladığı %70 e varan hibe desteğinden yararlanmanın ilk şartı desteklenen il içerisinde yer almak gerekliliğidir.Desteklenen iller ; AFYON , AĞRI , AKSARAY , AMASYA ,ANKARA , ARDAHAN , AYDIN ,BALIKESİR ,BURDUR , BURSA , ÇANAKKALE , ÇANKIRI , ÇORUM ,DENİZLİ , DİYARBAKIR ,ELAZIĞ , ERZİNCAN ,ERZURUM , GİRESUN , HATAY , ISPARTA , KAHRAMANMARAŞ ,KARAMAN ,KARS, KASTAMONU , KONYA ,KÜTAHYA ,MALATYA , MANİSA ,MARDİN ,MERSİN , MUŞ ,NEVŞEHİR , ORDU ,SAMSUN , SİVAS ,ŞANLIURFA ,TOKAT ,TRABZON , UŞAK ,VAN ,YOZGAT
                                            Başvuru Çağrı tarihleri resmi gazetede ve www.tkdk.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır, ayrıca bu internet sitesi üzerinden online başvuru yapılabilmektedir.Başvuru yapacak kişiler İL KOORDİNATÖRLERİ ne ilgili evraklarını tamamladıktan sonra çağrı tarihleri döneminde proje dosyalarını sunabilirler.Başvuracak kişiler gerçek ve tüzel kişilerden oluşabilir ,kamu tüzel kişilikleri IPARD kapsamında hibe desteğinden yararlanamaz.Gerçek kişiler 65 yaş altında olmalı ve herhangi bir vergi ve ssk prim borcu bulunmaması gerekmektedir. Destek verilecek konular arasında benim ilgimi çeken ; süt üreten tarımsal işletmeler /süt ürünlerinin işlenmesi ve pazarlanması / kırmızı et üreten tarımsal işletmeler / kanatlı et üreten tarımsal işletmeler / yumurta üreten tarımsal işletmeler dir.
                                              TKDK ile Türkiye Tarım Kredi Kooperatifleri Merkez Birliği Genel Müdürlüğü arasında  IPARD programı kapsamında protokol imzalanmıştır.Başvuru paketlerinde projesini gerçekleştirmek için kredi kullanacağını belirten başvuru sahipleri talep ettikleri kredi niyet mektubunu Tarım Kredi Kooperatiflerinden temin edeceklerdir.Takip edecek işlemler sırasıyla şu şekildedir ;Kredi niyet mektubu talebi kredi limit / teminat /tesis/vade vb bakımından olumlu değerlendirilenlere kredi mektubu verilecektir ve kredi mektubu teyit sürecinden geçtikten sonra proje onayına bağlı kredi kullandırımı yapılacaktır.Kredi faiz oranı güncel piyasa koşullarına göre değişmekte olup faiz oranına ilave olarak ayrıca KAYNAK KULLANDIRMA KATILIM PAYI alınabilecektir ve kredi kullanacak olan gerçek kişi ise HAYAT SİGORTASI zorunlu olarak yaptırılacaktır.İşletme Kredilerine 1 yıl Yatırım Kredilerine azami 4,5 yıl vade uygulanacaktır.Kredilere teminat olarak genellikle 2 Tarım Kredi Kooperatifi ortağının kefaletiyle birlikte tespit edilen kredinin 2 katı tutarında kooperatif lehine taşınmaz ipoteği ,en az 2 katı kasko değerinde taşıt aracı / traktör rehini ve /veya 1,2 katı teminat mektubu alınmakta olup projenin konusuna ve ortağın durumuna göre farklı teminatlar alınabilmektedir.Kredi Değerlendirme sonucuna göre kredi limiti dahilinde proje toplamı kadar kredi kullandırılabilecektir.Ayrıca anlaşmalı bankalarda hayvan kredisi kredi desteği sağlamaktadır , bu bankaların başında Ziraat Bankası , Şekerbank ,TEB , QNB Finansbank ,Denizbank gelmektedir.
                                Başvuru Paketini hazırlamak isteyenler detaylı bilgiyi www.tkdk.gov.tr adresinden ya da 4448535 numaralı hattan edinebilirler.Ayrıca BÜYÜKBAŞ HAYVANCILIK ile ilgili destek almak isteyenler her ilde bulunan Kalkınma Ajansları 'na da başvuruda bulunabilirler.

Bu arada bir dip not geçmek istiyorum..izmir foça bölgesinde satışına aracılık etmek için yetki belgesi almış olduğum portföyüm ile ilgili bilgi almak isteyenler için ilanımı paylaşmak isterim

sahibinden.com ilan üzerinden 371170832 numarası ile ilanı inceleyebilirsiniz

SaygılarımlaSEVİL ŞENSES

                                             

APARTMAN YÖNETİM İŞLERİ

sevil şenses ile emlak bloğu

                     Bugünlerde ikamet ettiğim apartmanda yöneticimizin rahatsızlanması sonucu görevini yerine getiremeyeceğinden yeni bir yönetici seçimi gündeme geldi.Haliyle kat mülkiyeti kanunu , toplantıya katılım sayısı,karar defteri gibi ve daha başka bir çok konu da gün ışığına çıktı ve benimde yeni blog yazıma ilham kaynağı oldu..
                     Öncelikle 634 sayılı kat mülkiyeti kanununda açıkça belirtilen bir hususa değinmek isterim "kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine , arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.Kat malikleri ortak yerler kullanma hakkına sahiptir ; bu hakkın genel kömürlük ,garaj,teras,çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü ,aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.Kat malikleri ,gerek bağımsız bölümlerini , gerek eklentileri gerekse ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak ,birbirlerini rahatsız etmemek , birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.Kat malikleri , anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
                                           Kat maliklerinden biri , bütün kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat , onarım , tesis ,değişik renkte boya-badana yaptıramazlar.ANCAK anayapının acilen güçlendirilmesi / onarılmasının zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmiş ise kat maliklerinin rızası aranmaz.
                                          Kat maliklerinden her biri aralarında aksi antlaşma olmadıkça kapıcı-kaloriferci-bahçıvan - bekçi giderlerine ve anagayrimenkulün sigorta primlerine -bütün yerlerin bakım/koruma/güçlendirme/onarma giderlerine , yönetici aylığı -ortak tesis işletme giderleri için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.
                                          Anagayrimenkul , kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı , kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla , bu kurul tarafından kararlaştırılır.Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5 oyu şarttır.(kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır).Kat malikleri kurulu yılda 1 defadan az olmamak koşuluyla yönetim planında gösterilen zamanlarda (böyle bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayı ) toplanılır.Toplu konutlardaki kurul ,  en geç 2 yılda 1 defadan az olmamak üzere toplanılır.Önemli bir sebebin çıkması halinde yönetici veya denetçinin veya kat maliklerinin 1/3 istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.İlk çağrı yapılırken 1. toplantıda yeterli sayının sağlanamaması halinde 2. toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.İki toplantı arasında ki zaman 7 günden az olamaz.
                                         Kat malikleri kurulu , kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verilir.Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı 15 gün sonra yapılır.Bu toplantıdaki "yeter sayı" katılanların salt çoğunluğudur. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kişi her bölüm için (bütün oyların 1/3 ünden fazla olmamak şartıyla ) ayrı bir oy hakkına sahiptir.Kat maliklerinden biri oyunu vekil tayini ile kullanabilir ancak 1 kişi oy sayısının %5 inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez ( 40 ve daha az bağımsız bölümü olan yapılarda kişi en fazla 2 kişiye vekalet verebilir).
                                        Kurul kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün maliklere imzalatılır (itiraz edenler sebeplerini belirterek imzalarlar).
                                        Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir ve yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.


SAYGILARIMLA..
SEVİL ŞENSES 

X SİTESİNE YAKIN DAİRE SATMAK

                

              

           Üniversitede duymuştum ilk ABRAHAM MASLOW ismini..Oysa 1943 yılında yayınlamış 'ihtiyaçlar hiyerarşisi ' çalışmasını..Burada tabi ki bunun detaylarına girmeyeceğim ama şunu belirtmek isterim insanın en temel ihtiyacı nefes almak /su / uyku iken hiyerarşinin 2.kademesinde barınmak / güvenlik / aile gelmektedir. İlk insanlardan bugüne gelinceye kadar baktığımızda mağaralardan gökdelenlere uzanan bir yolculuktur barınmak..

               Hepimiz barınmak ile ilgili farklı bakış açısına sahibiz..Kimimiz müstakil bahçeli bir evde oturmayı tercih ederiz (güvenliğimiz için de bir köpek yada alarm sistemi) , kimimiz çok katlı binalarda daha rahat hissederiz. Ekolojik denge , toprak ve oksijen bize kendini hatırlattığından beridir de artık yaşam alanlarımızın YEŞİL olmasını ister olduk.. Bu ve daha bir çok  neden ile SİTE hayatı artık bir çoklarımızın ilk tercihleri haline gelmiştir. Güvenlik , sadece canımız için değil malımız içinde yüksek öneme sahiptir.Çocuklarımızın oyun parkının yakınında olmak , arabalarımızı otoparklara bırakırken komşularımızla tartışmamak , spor salonuna yakın olmak , canımız yüzmek istediğinde yazlık evimize gitmek zorunda kalmadan o an bu gereksinimi karşılamak gibi ve daha bir çok alternatif ile oluşturulan yeni yaşam alanları bu nedenlerle rağbet görmektedir.

               Bu gelişmelerin ışığında ortaya çıkan ve bu ara sıklıkla duyduğum cümlelerden biri " ya bu sitelere bu paraları vermek gerçekten doğru mu " diğeri de "en doğru site hangisi" ... Ben bunlara birde şu konuyu ilave etmek istiyorum (ilham kaynağım ilan sitelerindeki başlıklardır ) "x sitesine yakın satılık daire ".. Gelin bu soruları birlikte inceleyelim..

               "Bu sitelere bu paraları vermek doğru mudur ". Bu tamamen sizin tercihinizle alakalı bir durum aslında. Hani derler ya kime göre neye göre. Konseptler yakın olsa da her sitenin farklı özelliği vardır.Baktığınızda otopark / havuz/ çocuk parkı / spor alanları her sitede mevcuttur ama bunları farklı kılan kullanılan malzeme /işçilik (mimardan sıva ustasına kadar) /arsa maliyeti /  yeşil alan / m² farkları / daire konumları / ek sosyal imkan (kreş gibi) farklılıklar inşaatın maliyetini etkilediğinden her sitenin satış rakamları farklı olmaktadır. Sitelerde yaşamak isteyip istememenizle alakalıdır "vermiş olduğunuz paranın" doğru olup olmadığını tespit etmek..Aslında yaşamanın dışında yatırım enstrümanı olarak da düşünülmektedir siteler çünkü standart bir apartman dairesine oranla daha yüksek kira bedeli elde edilir.

               "En doğru site hangisi " ; bu konuda az önce açıklamaya çalıştığım konularla ilişkilidir aslında. Sizin temel ihtiyacınız bol oksijen ise yeşil alana önem veren siteyi tercih edersiniz ya da çocuğunuzun okuluna yakın olan lokasyonda olanına bakarsınız..Diyelim ki aynı özelliklerde aynı bölgede yanyana iki site var ve siz seçim konusunda sıkıntı yaşıyorsunuz , o zaman da dikkate almanız gereken kriter dairenin içine girdiğinizde ki hissiyatınız olacaktır.Hangisinde kendinizi oraya ait gibi hissediyorsunuz..Bu arada söylemeden geçemeyeceğim aynı inşaat firmasının projesi de olsa bahsi geçen siteler mutlaka bi farkları vardır.Bire bir aynı site olması mümkün değildir ama o fark belki sizin için önem teşkil etmediğinden size 'aynı ' geliyordur.

                Ve gelelim benim asıl dikkat çekmek istediğim konuya..İnternet ortamında yayınlanan emlak ilan sitelerinde bir çok 'mal sahibinin' verdiği ilanlardır "x sitesine yakın","x sitesine yürüyüş mesafesinde" şeklinde başlık atılan ilanlar.Gerçekten merak ediyorum bu başlıklar işe yarıyor mu diye..Ev alacaksınız ve aradığınız kriterlere uygun dairenin sahibi evini pazarlarken X SİTESİNİN REKLAMInı yapıyor. Ben olsam merak ederdim sanırım o sitenin özelliği nedir ki ona yakın ev alacağıma sevineyim ya da bana ne gibi katkısı olacak..Araştırmalarım sonucu o sitenin sağladığı sosyal imkanlar dikkatimi çeker ve orada yaşamak isterim sonrasında ödeme koşullarını araştırıp bana uyuyorsa şartlarımı zorlar oradan ev sahibi olurum ya da o siteyi çok beğenmeme rağmen maddi imkanlarıma uymadığı için ev sahibi olamam ve o siteye her baktığımda bana kötü hissiyat yaşatacağı için x sitesine yakın olan evi almam diye düşünüyorum..

                Özetle demek istediğim her evin kendisine özel dokusu / hissi vardır ve yaşamak istediğiniz yeri kendi hissiyatınızla örtüştürebildiğiniz zaman doğru evi almış oluyorsunuz..

            

                                                                                                                                                        SAYGILARIMLA 

                                                                                                                                                          SEVİL ŞENSES

EMLAKÇILARDAN SATIR BAŞLARI !!!!

Gayrimenkul sektöründe çalışan emlakçı meslektaşlarımla yapmış olduğum sohbetler neticesinde ortak payda da buluştuğumuz bazı satır başlarını sizlerle paylaşmak istedim bu yazımda..

*Dört gözle beklediğimiz "emlakçılık yasası" ile sektörde yaşanılan sorunların önüne geçileceğini ümit ediyoruz. Tabiri caizse 'ayakçı' ile 'emlakçı' ayırştırılmış olacak bu yasa ile.Hepimiz denetime tabi tutulacağız ,farklı sektörde çalışmasına rağmen emlakçılık da yapmaları önlenecek,  mesleğimiz itibarlaştırılacak, satışta olan mülklerin fiyat kirliliği önlenmiş olacak..

*Gayrimenkulün satışında önemli olan ilk konu "doğru fiyatı belirlemek"tir.Birçok mal sahibi kendi mülkünün ederini çevresindeki satılık olan diğer mülklerin içindeki en yüksek fiyatın üzerinde fiyat belirleme yoluna gitmekte.Burada iş biz 'emlakçılar'a düşmekte.Bazı meslektaşlarım "portföyü alayım da zamanla fiyatta düşme yoluna giderim" mantığında hareket etmekte. Piyasadaki fiyat kirliliğine neden olan bu yaklaşımdır bana göre. Profesyonel Emlakçı müşterisini doğru yönlendirmeli diye düşünüyorum gerekirse o portföyü almamalı ve çok rahat "bu şartlarda sizinle çalışamayacağım" diyebilmeli..

*Ülkemizde yaşanan siyasi ve ekonomik gelişmeler hemen her sektör gibi bizleri de yakından etkilemekte.Alınan kararlar,torba yasalar,siyasilerin birbirine olan tutumları,para politikası,kredi faizleri vs vs kimi zaman olumlu kimi zaman olumsuz etkileşim yaratır.Ancak emlakçının görevi sadece gayrimenkulün tanıtımını yapmak değildir,müşterilerini doğru yatırımlara yönlendirebilmeli,danışmanlık hizmetini tam anlamıyla yapabilmeli. Her şey yolunda iken satış yapmak kolaydır ama şartlar zorken gerçek yatırımcılar para kazanır..

*Her üründe olduğu gibi gayrimenkulün pazarlanmasında bir çok reklam çalışması gerekmektedir. Afiş bunların başında gelmektedir en eski yöntem ama en etkili yöntem budur , sonrasında internette emlak paylaşım sitelerinde profesyonel çekim fotoğraflarla birlikte ilan yayınlanmalı, günümüz gerçeği olan sosyal medya platformlarında da duyuru yapılmalı mülkün video çekimi paylaşılmalı, el ilanı dağıtılmalı gibi gibi , ama her şeyden önemlisi emlakçının kendisinin dürüst/güvenilir/sözünde duran/kişisel gelişimine önem veren kişi olmasıdır.

*Aynı bölgede çalışsan emlakçı meslektaşlarımın aralarında portföy ve sektörel bilgi paylaşımında bulunmaları gerekliliği yine yaptığımız sohbetlerde geçen satır başlığıdır..

Saygılarımla

Sevil Şenses

NEDEN GAYRİMENKUL DANIŞMANI İLE ÇALIŞMALIYIZ

Geçenlerde bir satıcı müşterimin başına gelen olayı sizlere anlatmak istedim.

Satmak istedikleri konutuna "sahibinden satılık" afişini asmış ve kendisini arayan alıcı adayı olduğunu söyleyen kişiye "şuan şehir dışındayım ama eşim evde ben söyleyeyim kendisine kapıyı size açsın"demiş ve dediğini de yapmış.Hanımefendi kapıyı açmış evi gezdirmiş ve "fiyat ile ilgili eşimle görüşün" demiş.Hemen telefonda aramışlar fiyatı sormuşlar..Beyefendi fiyatı söylemiş ve teli kapatmış ama bu kişiler sanki görüşme devam ediyormuş gibi konuşmaya devam etmiş "biz bu evi almak istiyoruz kapora bırakalım ama üzerimizde yabancı para var biz eşinize bunu verelim 50 bin tl karşılığı"..sonra telefonu kapatıp hanımefendiye dönmüşler "eşinizle anlaştık sizde nakit tl varmış biz size dolar vereceğiz 50 bin tl karşılığı kapora niyetine para üzerini siz bize tl ödeyecekmişsiniz" demişler..Hanımefendi "bende para yok ki eşim neden böyle bişey demiş siz eşimle tekrar görüşsünüz" deyip beyleri uğurlamış.Sonrasında eşini aradığında bu olayın tamamen kurgu olduğunu ve dolandırılmak üzere olduklarını anlamışlar.

Şimdi konutta otururken afiş asılmasıyla ilgili bu olayın kritiğini yapalım ;
1) her arayan kişiye evi göstermek zorunda kalacaksınız
2) evinize aldığınız kişilerin iyi niyetli olmaması durumunda bu örneğe benzer bir çok olay başınızdan geçecektir
3) bir iş gezisinde ya da iş toplantısında olduğunuzda dahi her yabancı numara aradığında telefonlarınıza bakmak durumunda kalacaksınız
4) evinizde misafirlerinizi ağırladığınız anda "belki ciddi alıcıdır kaçırmayayım " düşüncesi ile evinizi gezdirme durumunu yaşayacaksınız

Bu ve bunun gibi seçeneklerle listeyi uzatabilirim ama burda kesip gayrimenkul danışmanı ile neden çalışmalıyız konusuna değinmek istiyorum.
RANDEVULU ŞEKİLDE EVİNİZE GELEN , GERÇEK VE MÜLKÜN FİYATINI BİLEN ALICI ADAYLARI İLE MUHATAP OLUP ZAMAN KAYBI YAŞAMADAN KISA SÜREDE SATIŞINIZI GERÇEKLEŞTİRİRSİNİZ..
Saygılarımla
Sevil Şenses

emlakçılar....

Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerindendir emlakçılar. Bugünlerde çıkmasını yıllardır bekledikleri yasaları ile heyecanlı bekleyişteler. 

Neden peki bu yasa bu kadar önemli buna bir göz atalım istedim.

Sektörde emlakçılar için bir tabir vardır "oturdukları yerden bir ev gösterip para kazanıyorlar " diye..Bu söylemin çıkması haksız mı peki.. Önceleri komisyoncu/simsar olarak nitelenen emlakçılar alıcı ve satıcıyı karşı karşıya getirirdi. Küçük bir dükkan açılırdı ve çoğu zaman eş/dost sohbete gelirdi tavla oynanırdı arada bir müşteri gelip 'elinizde şu özelliklerde daire var mı' diye sorulunca yer gösterilir ve satış yapılırdı.Sonra yine tavla oynamaya devam edilirdi.Bu sektörden sürdürülebilir gelir elde etmekten ziyade boş zaman değerlendirme olarak bakılırdı mevzuya..Zamanla tapuda yaşanan sıkıntılar örneğin numarataj hatası örneğin hacizli konut olması örneğin bazı kiralamalarda  kat maliklerinden muvafakat almanın gerektiği hallerin olması gibi sorunların yaşanması ile emlakçılığın aslında bir ev göstermenin çok ötesinde bir iş olduğu anlaşılmaya başlandı.

Artık emlakçı olarak adlandırılmaya başlanan simsarlar ilgili mevzuatları öğrenmek zorunda kaldı, satış pazarlama konusunda uzmanlaşmaya başladı, kişisel gelişimlerine önem verir hale geldiler.Ofislerde tavlanın yerini gelen müşteriye sunum yapılacak bilgisayarlar, tv ler aldı.Dükkanda oturup müşteri beklemek yerine portföy bulmak ve alıcı bulmakla zaman geçirir oldular.Haliyle bu işten sürdürülebilir kazanç elde edilmeye başlandı.Piyasada emlakçıların sayısı çoğaldı rekabet arttı buna birde bakkal/muhtar/apartman görevlisi vs eklendi.Kimi alıcı düşük komisyon ödemek için bu kişilerle çalışmaya devam etmekte kimi alıcı da profesyonel hizmet almak adına kurumsallaşmış gayrimenkul danışmanlarına yönelmekte.Komisyon ödememek için sahibinden olan portföylere yönelen alıcılar da mevcut.Rekabetin artması ve internet üzerinden portföy ilanlarının girilmesi ile sektörde hem portföy kirliliği hem bilgi kirliliği artmaktadır.Sahte ilan girişleri ile müşteri çekmek isteyenler , mülkün fiyatının altında ya da üzerinde ilan girerek  malın değerini düşürenler, kulaktan dolma bilgilerle portföy paylaşımında bulunanlar gün be gün artmakta.

Bu gidişata dur diyebilmek adına "emlakçılık artık bir meslek olarak kabul edilmeli" "emlakçılar yasa ile koruma altına alınmalı""sektörel bilgisi olamayan bu işi yapmamalı" diyenlerin çalışmaları sonucu bu işin artık profesyonelce yapılması adına saygınlık kazanmak adına ve dolandırıcılığın önüne geçilmesi adına yasanın çıkmasını heyecanla bekliyor sektörün aktörleri...

saygılarımla

sevil şenses